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第七章第七章 房地产市场调查房地产市场调查 【【学习目标学习目标】】 11．房地产市场调查的含义房地产市场调查的含义、原则原则、类型及内容类型及内容； 2 ．房地产市场调查的程序； 33 ．房地产市场调查的方法房地产市场调查的方法； 4 ．房地产市场调查问卷的设计方法及应注意的问 题题；； 5．房地产市场调查资料的整理与分析的手段和方 法法；； 6．房地产市场调查报告的写作要求和内容结构。 第一节 房地产市场调查的基本 认识  一、含含义  房地产市场调查房地产市场调查，，是房地产开发商为了实是房地产开发商为了实 现特定的经营目标，运用科学的方法和手 段段，通过通过一定的定的途径途径，系统地收集系统地收集、整理整理 和分析房地产市场的有关信息，从而为开 发商发商正确判断和把握确判断和把握房地产市场房地产市场现状状、发发 展趋势直至科学决策提供可靠依据的一种 社会活动。  第一，房地产市场调查是房地产开发商的一种有 目的的活动。  第二，房地产市场调查必须采用科学的方法和手 段，以达到准确、及时获取市场信息的目的。  第三，房地产市场调查是一个系统的过程。  第四第四，从本质上讲从本质上讲，房地产市场调查是房地产市场调查是一项获取项获取 市场信息的工作。  二、房地产市场调查的原则  （一）准确性原则  准确性是房地产市场调查最基本的原则准确性是房地产市场调查最基本的原则， 它要求房地产市场调查所获取的资料应该 准确准确、可靠靠，否则据此做出的决策则据此做出的决策和判断判断 就可能是错误的。  （（二））及时性原则及时性原则  要求房地产市场调查活动要随时掌握市场要求房地产市场调查活动要随时掌握市场 变化情况，及时收集、整理和分析有关信 息息，，并及时传递给有关部门和人员使用并及时传递给有关部门和人员使用。。 任何市场信息都具有一定的时间规定性， 过时信息不仅效用要降低过时信息不仅效用要降低，，甚至会令决策甚至会令决策 者的决策失误，因此市场调研必须遵循及 时性原则时性原则。。  （三）针对性性原则  针对性原则要求房地产市场调查必须首先针对性原则要求房地产市场调查必须首先 设定一个目标，然后根据目标的要求开展 调查活动调查活动。只能围绕某个目标收集信息只能围绕某个目标收集信息， 以达到事半功倍的效果。  （四）系系统性性原则  要求房地产市场调查活动要全面系统地收要求房地产市场调查活动要全面系统地收 集、整理、分析有关调查资料，但避免 ““大杂烩大杂烩””，这是由房地产市场营销环境这是由房地产市场营销环境 的关联性所决定的。  （五）经济性原则经济性原则  指花费最小的费用取得最佳的经济效果。决策的 准确程度往往与调查所获市场信息的多寡成正相 关，但是当信息量达到一定的程度时，为了获得 更多的市场信息，需要增加巨额的投入，或耗费 漫长的时间，甚至丧失市场良机。  三、房地产市场调查的类型按照调查范围 来划分来划分，可将房地产市场调查划分为可将房地产市场调查划分为专题专题 性市场化调查和综合性市场调查；  按照调查目的来划分按照调查目的来划分，又可将房地产市场又可将房地产市场 调查划分为探测性调查、描述性调查、因 果性调查和预测性调查等果性调查和预测性调查等  探测性调查探测性调查  某开发商所开发的商品房，自开盘以来，销量一直不理想， 造成这种情况的原因可能是由于定位不恰当造成这种情况的原因可能是由于定位不恰当，或者广告宣或者广告宣 传不到位，或者竞争对手采取了新的营销策略，或者国家 的宏观调控政策影响所致，等等。  描述性调查  假设弄清楚了商品房销量不理想的原因是产品定位不当造 成的成的，那么接下来可进那么接下来可进一步对这步对这一问题进行描述性调查问题进行描述性调查， 如对楼盘所在区位、楼盘设计、目标消费者的支付能力、 偏好情况、价格承受能力等进行描述性调查。这种描述性 调查为开发商重新进行产品定位提供了重要的决策信息。  因果性性调查查  房地产企业的产品价格下降房地产企业的产品价格下降1010％％能否使其能否使其 市场销售额上升10％；通过控