第一章_房地产市场调查与研究.pdf

房地产市场营销 重庆师范大学经济与管理学院 邹小燕 教 材 余凯. 房地产市场营销实务. 中国建材工业出版社，2004 主要章节 第一章 房地产市场调查研究 第二章 房地产项目的市场细分 与市场定位 第三章 房地产产品规划 第四章 复合房地产产品规划 第五章 房地产价格策略 第六章 房地产营销渠道策略 主要章节 第七章 房地产广告策略 第八章 房地产公共关系策略 第九章 房地产销售促进策略 第十章 房地产现场包装策略 第十一章 房地产尾房销售策略 第十二章 房地产营销与互联网发展 第一章房地产市场调查与研究 房地产市场调查，就是以房地产为特 定的商品对象，对相关的市场信息进 行系统地收集、整理、记录和分析， 进而对房地产市场进行研究与预测。 第一章房地产市场调查与研究 第一节 房地产市场调查的主要类型 第二节 房地产市场调查的主要方式 第三节 房地产市场调查的步骤和程序 第四节 调查问卷的设计 第一节房地产市场调查的主要类型 房地产市场调查是贯穿于房地产经营活 动全过程的一项重要活动，根据目的和用途 不同，它可以分为以下三种类型： 服务于房地产投资方向决策的市场调研 服务于房地产项目运作的市场调研 服务于市场推广与销售的市场调研 一、服务于房地产投资方向决策的市场调研 这一阶段的市场调研成果主要用于指 导开发商的地皮投资，以及项目的初步定 位。此阶段设计的方向相对比较宏观，主 要有： 1.宏观环境调查研究 包括政策法规、城市规划、区域人口 特征、基础设施等基本状况。 一、服务于房地产投资方向决策的市场调研 2.房地产产品调查研究 在售楼盘资料统计——现有住宅项目的供 应量、价格、户型特点、装修情况等各方 面的统计分析。 区域市场分析——对特定区域市场进行定 量分析，主要是进行个案分析 新盘汇总分析—— 阶段性对新盘进行调查 分析，追踪市场发展方向。 一、服务于房地产投资方向决策的市场调研 3.置业消费需求趋势调查研究 主要是针对消费者对某类房地产的总 量需求以及房地产需求的发展趋势的研 究。主要包括需求动机、购买行为以及需 求影响因素的研究，并不针对某一个特定 楼盘项目。 4.品牌调查研究 二、服务于房地产项目运作的市场调研 开发商在购置土地之后需要进行相应的项目 开发。 1.项目定位调查研究 这是房地产市场调查研究中最基础也是最重 要的一种类型。它主要是针对具体楼盘项目所 处的区域，通过对置业消费需求的研究、结合 周边竞争项目的研究和区位特征研究，对特定 区域内的将建楼盘进行准确的定位。 2.产品测试调查研究 三、服务于市场推广与销售的市场调研 1.楼盘媒体宣传分析 对在售项目进行主要媒体的广告 投放量进行统计 2.销售现场调查 3.业主满意度调查 第二节房地产市场调查的主要方式 一、访问法 二、观察法 三、实验法 一、访问法 这是最常用的市场调查方法。它的基 本原理是由调查者根据调查目的，设 计调查提纲或调查问卷，然后向被调 查者以提问或问卷的方式请他们回 答，从被调查者的回答中收集所需资 料。访问法的优点在于速度较快且成 本不是太高，缺点在于因为所收集到 的信息资料不够客观而无法达到调查 的目的。 一、访问法 按照调查人员与被调查人员的接触方 式不同，可将访问法划分为三种形 式： 1.答卷法 2.谈话法 如召开座谈会，还可针对某些重点调 查对象进行个别谈话。 3.电话法 街头拦访地点选择 1.人流量大； 2.闹市中有相对安静的环境，可以避开 人群； 3.人流有可以停留的地方； 4.访问区域相对固定以方便现场监控。 大型商场或超市的门口成为拦访项目经 常选