某寺坡城中村改造项目整体开发战略报告.doc

郑州寺坡城中村改造项目整体开发战略报告 目 录 前言 第一部分 市场判研 郑州房地产市场发展分析 各区域市场概述 项目区域环境分析 竞争项目分析 第二部分 项目思考 项目基础情况 项目swot分析 城中村改造的思考 新地产、新思维——科技人居思路对本案的启示 第三部分 项目定位 一、导入“科学地产”概念 二、项目市场定位 三、推广案名建议 第四部分 项目整体开发战略 项目战略目标 产品开发策略 项目开发原则 第五部分 项目规划建议 项目整体规划构想 项目总体提升建议 科技人居概念实施策略 结束语 前 言 寺坡城中村改造项目整体开发战略报告，是我司结合操作全国数百个房地产项目的专业经验以及国内成熟的大中型楼盘开发模式，基于我司对郑州市场进行缜密的调查分析后得出的正确判断，并结合郑州城市发展、当地人居状况、项目自身发展、项目核心概念以及市场竞争态势等多种因素制订的整体开发战略报告。 本案对项目市场、开发思路、项目定位、项目整体规划等方面进行综合性研究，鉴于本项目整体经济技术指标尚未定型等不确定因素，本案针对上述内容做出一个初步的研究与判断，在项目未来的开发过程中和营销阶段中所遇到的问题，届时还需更翔实、更具体的针对性方案来解决。 第一部分 市场判研 一、郑州房地产市场发展分析 房地产市场步入快速发展时期 2006年房地产开发完成投资229.9亿元，比上年增长36.8％，其中住宅投资177.2亿元，增长41.2％；商品房新开工面积1176.2万平方米，比上年增长85.6％。 房价总体步入上升周期 2006年商品房屋销售面积800.8万平方米，增长30.5％；销售金额231.3亿元，增长42.9％。2006年8月，商品房销售均价3004元/m2，2007年8月商品房销售均价3636元/m2，环比增长21％。郑州房价涨幅居中部城市前列。 各区域住宅价格总体保持均衡 随着城市框架的北扩东移；各区域间的住宅价价格价差距不大，表明郑州的房地产发展较平均。 板块效应成为市场亮点 郑州房地产市场板块各有特色、每个板块都由本区域内的重点项目带动。北区和行政区将成郑州市房地产开发建设的热点地区。 外来开发商加速房地产业更新换代 外来房地产商的进入，特别是大型房地产商的圈地，加速了郑州房地产业的重新洗牌。大型发展商不但带了先进的开发理念和技术，更丰富了郑州的房地产市场：建筑风格的多样化，户型的创新和各种完善的配套。住宅市场也进入了品牌的竞争阶段。 城中村改造成为城市中心区域房地产开发主流 随着城市的不断发展，配套完善的市中心土地供应日益紧缺，通过科学改造落后的城中村，合理利用土地资源，缓解城市用地压力，改善居住条件，是市中心房产开发的主流方向。 二、各区域市场概述 北区： 本区域交通相对比较便利，自然环境优美，文化、教育、基础配套设施齐全。该区域是郑州楼市的一个亮点，区域内的大盘、名盘和别墅都各具特色，商务办公也在北区悄然欣起。北区现在被称为“文化居住领域”，作为市场导向区域，房地产开发集中放量，热点云集。如：思达.大河春天、四月天、汉飞城市花园等。 东区： 经过这几年的建设，东区已经显示出新区的魅力，进入一个收获期。这几年一直是郑州发展的龙头区域，一有政策的支持，二有大量的资金流入，故而地产企业云集与此，众现各家风范—企业理念、建筑风格、楼盘品质，所以郑东新区呈现出的地产形态万紫千红，可持续发展强劲。 中心行政区: 城市的中心地域向来是房地产企业的必争之地。地段拥有财富，地段显示身份，因此中区贵得理所当然。 本区域拥有完整的市政、生活配套设施和发达的科技实体，大型医疗机构、银行金融机构、体育场所、文化休闲中心等一应俱全。文化路、农业路、大学路沿线高校林立、书店遍街，文化气息相当浓厚；且二七路为传统的黄金商业圈，商业设施种类繁多。该区域楼盘的特点泾渭分明，商务办公和住宅各分天地。因为地的不可复制性，使得区域内楼盘规模普遍不大，但得天独厚的地理位置和齐全的生活配套造就了区域内楼盘的高销量与高市场占有率。大量的城中村改造，又成为郑州房地产瞩目的焦点。 西南区: 本区域土地资源丰富，集中了郑州市众多大、中专院校，拥有碧沙岗公园、绿城广场、文化宫等市政配套设施，且商业配套相对比较齐全，许多大型商业机构开始入驻西区。 西南主要以住宅为主，现在也涌现出了如：帝湖、绿都城、长城康桥华城等一批大盘，大展潜力较大。另外，地铁、火车西站的建设都将加快西南区房地产的发展。 东南区: 东南区域相对较平淡，不多还有几处大盘如美景天城、富田太阳城成为东南区的主要代表。近两年随着航海东路、中州大道的拆迁整治和未来大道打通工程的开工，该区域房地产迅速升温。该区域楼市发展具有不平衡性，主要以中档为主。 三、项目区域环境分析 本项目所在区域