2019年土地一级开发模式及经验分享.ppt

土地一级开发的风险与规避 土地一级开发要面对三大类客户：政府、原使用者、二级开发商 土地一级开发涉及到征地、拆迁、转居、安置、市政基础设施建设等工作，非市场因素很多 资金需求量大 各环节间的接口多 资金短缺风险 成本失控风险 进度失控风险 土地难以出让风险 政府换届风险 周密计划、系统安排，整合好各个步骤； 协调政府给予贷款担保，或者给予暂时土地使用权； 按法规办事，与当地城市规划和土地储备计划相吻合，手续齐全； 建立职业化的征地、拆迁团队。 特点 风险 防范措施 在区域开发的各个环节满足企业诉求，系统化实践实践企业区域运营战略 立项介入 跻身城市 土地整理 投资城市 项目开发 深耕城市 区域运营 经营城市 战略层面 项目层面 契合企业目标 嫁接政府意志 项目可研立项 争取区域话语权 积蓄发展力量 一级开发工作 取得城市影响力 全方位获益 二级开发工作 关键点 企业、政府、区域在规划、投资、收益、运作等方面达成一致 合理有效地稳定型收益保障模式 价值最大化导向下的土地交易环节把控 价值最大化 品牌形象树立 资源整合运作 多元化、全方位的资源整合 Thank you! * 具体手段可以从区位、时间、回购条款等方面 2.土地一级开发流程 3.土地一级开发成本 5.土地一级开发模式 报告框架 4. 土地一级开发融资 1.土地一级开发认知 6.土地一级开发关注点 （一）项目前期费用 2.委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 1.立项报告、可研报告编制费，土地一级开发实施方案的编制费及项目前期的各种工程咨询费 3.工程勘察（文物勘察、地质勘察）测绘、钉桩费用 4.环境影响评价分析费用 5.交通影响评价分析费用 6.地质灾害评估费用 7.地价评估费用 8.工程设计费及施工图审查费 （二）征地拆迁费用 1.征地补偿费用 ②劳动力安置及超转人员、残疾人员安置费 ③地上物麦苗补偿费 相关税费——耕地占用税、防洪费、新增建设用地有偿使用费等。 ①土地补偿 主要三部分 2.拆迁补偿费用 ① 住宅拆迁补偿费： ② 非住宅拆迁补偿费（国有企业和集体企业） 3.房屋拆迁服务费、评估费用 ① 拆迁服务费<1.5%拆迁总额 ② 拆迁评估费<1.5%拆迁总额 4.拆除工程费用、耕地复垦费 5.古树保护及文物古建修护、还建费 （三）公共区域市政基础设施建设费用 1.开发范围内的“三通一平”费用 2.道路、桥梁建设费用 3.各种市政管线建设费用 4.市场场站建设费用 （四）区域内公共环境景观建设费用 学校、邮局、派出所、消防站、市政管理用房等。 （五）公共配套设施建设费用 （六）工程建设其他费用 1.工程监理费 2.竣工图编制费 3.建设期区域管理费用 4.竣工前的维护管理费用 （七）管理费 政府投资、市、区储备中心实施取2% 自筹资金委托实施 取5% 自筹资金招投标 取8% （八）财务费用 （九）上市交易费用 1.成本审计费用 2.营销费用 3.地价评估费用 4.委托入市交易费用 （十） 应缴纳的税费 （十一）项目后评价费用 （十二）不可预见费 序号 项目 中关村 西区 中关村 软件园 中关村 生命园 西二旗 居住区 平均占比 1 征地拆迁 64% 72% 53% 65% 63.5% 2 市政建设 21% 16% 16% 18% 17.8% 3 期间费用及税金 15% 12% 31% 17% 18.7% 4 合计 100% 100% 100% 100% 100% 北京土地一级开发部分项目总投资结构表 区域开发土地价值发展进程及现金流量变迁规律图 ------ 税收 土地收益 资产经营 土地收益 市场检验 建设发展 持久运营 设定方向 成熟与巩固 阶段划分 产出 土地收益 税收 税收 土地价格变迁规律 投入 基础设施建设 地区形象建设 区域规划 ------ 区域运作费用 基础设施建设 公建投资 缴税 建设投资 环境再投入 公建投资 ---- 基建投入与地价增长的关系曲线 地价增长符合边际递减规律 基建投入增长 启动期 （1～2年） 成长期 （2年左右） 持续发展期（3～4年） 稳定期 下一个周期 一级开发研究 2.土地一级开发流程 3.土地一级开发成本 5.土地一级开发模式 报告框架 4. 土地一级开发融资 1.土地一级开发认知 6.土地一级开发关注点 一级开发投资特点 投资巨大，单一企业靠自有资金无法满足资金需要 仅有土地收益权，无土地使用权，融资质押物首先 开发周期长，区域未来发展受政策变数影响较大 一级开发融资方式对比 　 贷款 上市或借壳 债券 信托 基金 私募 典当 合作开发 发行成本 无 较高 较高 较高 无 无 无 无 利率水平 基