物业权属与物业管理 高富平.pdfVIP

第 1 页 导 论 第 １章 物业 归属 、使 用和 管 理 ：法律 原理概述 第 节　　物业 、房地产和房地产权结构 物业 一般认为 ，物业一词源 自于港澳粤地 区的方言对房地产的称 呼 。香港李宗锷大法官在其著作 《香港房地产法》中，对物业下 了这样 的定义 ：物业 ，是单元性地产 。一住宅单位是一物业 ，一 工厂楼宇是一物业 ，一农庄也是一物业 。故一物业可大可小，大 物业可分割为小物业 。 这里的单元性主要指它与其他物业相对独立 、具有独立使用 价值 。地产包括土地本身和土地上建筑物和其他附属设施等 ；当 然地产也可 以是无任何建筑物 、附着物 的土地 ，也可 以是包含有 ①李宗锷 ： 《香港房地产法》 ，商务 印书馆香港分馆 年版，第 页 。 第 2 页 建筑物 的地产 。在有建筑物的情形下，也可 以以房产来代替地产 称谓房屋 （或建筑物 ）与其相连 的土地 （由于房屋和土地天然地 不可分 ，因此称房产时也总是包含土地 ）。因此 ，物业只是房地 产或不动产 的习惯称谓 ，凡是能够独立存在或设置独立产权的房 地产均可 以称为物业 。 独立性是房地产作为物权客体 的核心 。房屋独立性可 以有 以 下三种情形 ：第一是房屋连 同土地及其 附属设施均独立于其他物 业 ；第二是房屋独立 ，但土地及其他 附属设施不独立 （如别墅 群）；第三类是存在于多层楼宇中相对独立建筑空间 （单元房屋） 而其他地产和附属设施不独立 的物业 。三类物业均具有独立性或 相对独立性 ，只有将某一个物业与其他物业相对独立地分离出来 才能称为物 ，成立独立物权 。因此 ，物业 的最基本的含义是独立 存在或享用 的地产 、房产 。 在法律用语 中，房地产称谓有时是多余 的，往往只单方面称 地产或房产足矣 。因为 ，在 民法理论上 ，建筑物与 占用 的土地通 常被视为一个物 。其规则一般是 ，将土地被认为是有吸附能力的 物或主物 ，建筑在土地上 的房屋等 因附合而成为土地 的一部分 。 例如 《德 国民法典》第 条第 款 即规定 ： “附着于土地上 的 物 ，特别是建筑物 ，以及与土地 尚未分离的出产物 ，属于土地 的 主要组成部分 ，种子 自播种时起植物 自栽种时起 ，为土地 的主要 组成部分 。”一般来说 ，取得土地 自然取得土地上的建筑物和 附 着物 ；取得房屋 自然取得土地 。二者同时取得 、转让 、丧失，很 少 出现房地分开处分 的情形。 上述是将房屋和土地视为一个物 的情形 ，不管我们称房产 ， 还是地产 ，往往 自然地包含房产和地产两个方面 。但是 ，在现代 社会房产和地产也可 以作为两个独立的财产 。 第 3 页 房产和地产 ：分离体制下的产权安排 在分离体制下 ，房屋和土地或房产和地产均可 以独立地称为 一种财产 。没有建筑物 的土地 ，即可称为地产 （这一点与房地产 合一没有什么区别 ）；而在他人土地上的房屋 ，对房屋 的所有权 也可被称为房产 。在后一种情形下 ，没有土地所有权的房屋也可 以成立独立 的所有权 。 地产 土地是有特定 四至范围的陆地地表面 。对特定地块 的权利 即 称为地产 。地产可 以是土地所有权 ，也可 以是土地使用权 。在我 国，土地 （所有权 ）不可转让 ，故我 国的地产仅指土地使用权 。 另外，租赁土地使用权 、土地使用权抵押权称为土地权益 ，属于 广义地产的范畴。 房产 房屋是建筑于特定地块上 的形成 固定活动空间的建筑物 ，针 对房屋 的所有权或其他权益被称为房产 。在法律上