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《建设与房地产法规》实践考卷.docx 9页

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《建设与房地产法规》实践考卷 案例分析一 【案由概述】 2003年3月,陈杰以被拆迁人委托代理人名义与北京海润房地产有限公司(以下称海润房地产公司)签订拆迁补偿协议,并领取全部房屋拆迁款。陈丽丽与陈杰系兄妹关系,陈丽丽声称陈杰是在未获得自己授权委托的情况下与海润房地产签订拆迁补偿协议的,为此诉至法院。 【原告诉称】 陈丽丽诉称:海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进行拆迁,我父母所遗留的房屋在拆迁范围之内。该房屋虽由陈杰个人经营饭馆,但产权属于我与陈杰、陈明、陈雅丽共有。但二被告公司在没有其他共有人授权的情况下,与陈杰达成拆迁协议,并将全部拆迁款交给陈杰。现起诉要求确认陈杰与海润房地产公司所签合同无效,三被告支付我拆迁款312500元,并负担本案的全部诉讼费。 【被告辩称】 海润房地产公司辩称:陈丽丽的户口确系落在被拆迁房屋但其实际并不在此居住,经我们多方寻找均未能与其取得联系,而只有陈杰在被拆迁房屋内居住并经营饭馆。陈杰以被拆迁人代理人的名义与我公司签订了拆迁协议,但其确系未向我公司提供其他被拆迁人的委托手续。另外,顺城拆迁公司系接受我公司的委托对法华寺地区进行拆迁,其在此次拆迁中的行为均是代表我公司实施,故其不应成为本案的被告。现我公司可以同意与被拆迁人重新签订协议,但前提是陈杰必须将拆迁款先返还我公司。 顺城拆迁公司辩称:我公司是接受海润房地产公司的委托对法华寺地区进行拆迁,即拆迁行为并非我公司的行为,且我公司也未与陈杰签订任何协议。另外,拆迁时我公司曾多方寻找陈丽丽,但确系没有能够与其取得联系,现我公司不同意陈丽丽的诉讼请求。 陈杰辩称:被拆迁的房屋系我父母购买并由我扩建而成,故扩建部分的产权应归我所有,且我一直在被拆迁房屋内居住并经营饭馆,陈丽丽已明确表示放弃对被拆迁房屋的继承权,现我不同意陈丽丽的诉讼请求。 【一审案件事实及证据】 经审理查明:2003年3月16日,陈杰以被拆迁人委托代理人的名义,与海润房地产公司签订“北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议”,该协议所列明的被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽。庭审中,海润房地产公司明确表示,签订协议时陈杰未向其提供陈明、陈雅丽、陈丽丽的委托手续。当日,陈杰将房屋拆迁款1250000元全部领取,上述款项中含电器移机费925元、搬家费1859元、停产停业综合补助费139425元。庭审中,陈明、陈雅丽、陈丽丽均认可陈杰个人在被拆迁房屋中经营饭馆,海润房地产公司认可顺城拆迁公司在对法华寺地区拆迁行为,均是接受海润房地产公司委托所实施。 上述事实,有双方当事人陈述,北京市住宅房屋拆迁补偿协议,拆迁补偿款领款凭证在案佐证。 问 题:一、本案房屋征收补偿的权利人有哪些?为什么? 二、本案被告陈杰的代理行为属哪种代理?其与海润房地产公司签订房屋拆迁货币补偿协议的效力如何? 三、狭义的无权代理主要有哪几种情况?本案属其中的那种?何谓表见代理?本案属于表见代理吗? 四、本案当事人海润房地产公司与陈杰的行为是否构成共同侵权?两者应承担怎样的责任? 五、本案中顺城拆迁公司应否承担连带责任? 六、常见的效力待定合同有哪些? 七、本案该如何判决? 案例分析二 【案由概述】 2001年,杨正文与北京鼎恒房地产开发有限公司(简称鼎恒公司)签订认购书,约定购买丽泽新星项目房屋一套,并付清全部购房款。其后鼎恒公司未与杨正文换签商品房预售合同,也未交付房屋,为此,杨正文诉至法院。 【原告诉称】 杨正文起诉至原审法院称:2001年11月3日,我与鼎恒公司签订认购书,约定我购买鼎恒公司开发的丰台区丰北路丽泽新星1层23号房屋,单价8500元/建筑平方米,总价款245735元。我应在2001年11月5日付清全部购房款,鼎恒公司应在2001年12月31日前换签正式合同,并在2002年10月31日前交付房屋。此后我于2001年11月6日付清全部购房款,但鼎恒公司没有与我换签商品房预售契约,亦未交付房屋。故请求确认双方签订的认购书有效,并判令鼎恒公司条件具备时与我签订正式商品房买卖合同,适时交付房屋,自2002年11月1日起按已付购房款的日万分之三支付违约金。 【被告辩称】 鼎恒公司辩称:这里的认购书已经是商品房买卖合同,但认购书应为无效。不同意杨正文的诉讼请求给付相应利息。 【案件事实及证据】 2001年11月3日,鼎恒公司与杨正文签订认购书。约定:鼎恒公司将其开发建设的位于丰台区丰北路甲45号的丽泽新星1层23号房屋出卖给杨正文、该房建筑面积28.91平方米,单价8500元/建筑平方米,房价款计245735元。双方约定,杨正文签订认购书时支付定金10000元,其余购房款于2001年11月5日付清、鼎恒公司于2001年12月31日前与杨正文换签正式房屋买卖合同,于2002年10月31日前交付房屋。该认购书同时

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