2019年万科项目开发股权合作模式.ppt

万科项目开发股权合作模式 2 合作的目的和原则 1、合作的必要性和可行性 2、合作的原则 万科合作模式 1、与土地方合作 （1）项目公司模式 （2）合作建房 （3）股权收购 2、与资金方合作 （1）联合竞买 （2）境外融资 （3）信托 合作对万科的影响 目录 2010年10月29日王石对外坦言：“2010年万科75%的销售收入来自合作项目。” 合作的目的和原则 4 一、合作的必要性 （一）从集团经营管理的战略角度考虑 降低资金投入的同时不增加负债，不降低投资收益率 （二）项目发展存在资金瓶颈 1、土地政策变化 2、国家金融政策变化 （三）土地供不应求 维持年30%的增长率 为什么要合作 二、合作的可能性 万科可以合作 过往万科项目合作过程中，曾经出现过一些问题，发生过纠纷。但是万科还可以再合作，因为： （一）早期的合作环境、土地市场还不规范，而今已经比较规范。 （二）万科之前的项目合作、项目发展也没有今日规范 （三）否定之否定是事物发展的客观规律，只要我们总结经验教训，就能够最大程度的的控制合作风险。 为什么要合作 万科董秘谭华杰答记者问时提到，合作开发的好处至少有三点： 一，可以使公司的经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场未来变化的不确定性，有效分散风险； 二、可以扩大集中采购的规模，增强公司在采购环节的议价能力，体现规模效应； 三、许多项目完全由万科操盘并使用万科的品牌，在收益分配上万科可以得到一些相应的补偿，相当于输出品牌和管理，可以提升万科股东的资产回报率。所以，合作能够提升万科的股东回报率，在财务报表上体现为ROE的提升。 万科项目合作历史及规模 万科的合作模式灵感来自万科的行业标杆美国帕尔迪房屋公司，帕尔迪在上世纪末通过5年的合作和合并成为美国最大的房地产商。 2005年万科有48.3%新增项目通过合作购得 2006年超过62%新增项目通过合作购得 2007年收购了27个项目， 2008年收购了18家公司的全部或部分股权，当年新增土地储备743万平米中的约84%都是通过合作方式获得。 万科2009年财报显示，控股权55%的佛山市南海区万科金域华庭房地产有限公司、控股权60%的无锡万科房地产有限公司、控股权51%的万科中粮（苏州）置业有限公司、控股权55%的沈阳万科天琴湾置业有限公司等等，以及若干合营、联营公司均打上了万科的标签。 2010年1至9月，在万科60个新增项目中，有34个为部分权益。而万科对商业地产的投资，亦是沿用了合作开发模式。 成交日期 城市 地块编号 建面(万平) 总价(亿元) 万科权益比例 万科建面(万平) 万科投资(亿元) 2011/8/25 北京 京土整储挂(丰)[2011]081号地 3.61 3.24 1 3.61 3.24 2011/7/7 成都 成华区建设路锦电东苑地块 9.24 2.83 1 9.24 2.83 2011/1/13 东莞 2011G002 10.56 1.88 1 10.56 1.88 2011/9/13 抚顺 2011-03-16 23.45 0.59 1 23.45 0.59 2011/9/13 抚顺 2011-03-17 11.31 0.28 1 11.31 0.28 2011/9/9 广州 KXCD-D1-2 27.44 12.30 1 27.44 12.30 2011/9/18 广州 白云大道AB2911022商住用地 9.38 12.70 1 9.38 12.70 2011/4/1 广州 广州万科红郡项目 57.20 31.00 1 57.20 31.00 2011/7/19 南京 浦口区江浦街道沿山大道以南，财八路以西4号 9.97 3.30 1 9.97 3.30 2011/1/21 宁波 2010CJ37 3.08 0.37 1 3.08 0.37 2011/2/19 宁波 2011CJ04 6.27 1.65 1 6.27 1.65 2011/7/28 莆田 PS挂-2011-11号 14.92 2.56 1 14.92 2.56 2011/7/28 莆田 PS挂-2011-12号 11.85 2.40 1 11.85 2.40 2011/7/28 莆田 PS挂-2011-13号 4.01 1.70 1 4.01 1.70 2011/1/26 上海 201011402 18.00 11.19 1 18.00 11.19 2011/2/1 上海 201100605 10.86 4.68 1 10.86 4.68 2011/2