阳江海陵岛风帆度假公寓操盘执行报告.pdf

阳江海陵岛风帆度假公寓操盘执行报告阳江海陵岛风帆度假公寓操盘执行报告 一一、、、、开开开开 篇篇篇篇 1.1方案要解决的问题1.1方案要解决的问题 1、项目周边市场竞争形势。 22、、在新的形势下在新的形势下 ，，本项目的区域定位本项目的区域定位、、客户定位客户定位、、产品定位产品定位 以及项目的总体定位。 3、项目成本测算、定价推导、返租测算，以及操作方式推导。 4、项目各项工作进度项目各项工作进度、营销推广执行部署营销推广执行部署。。 1.2区域市场概况1.2区域市场概况 1、区域内（闸坡大角湾区域）地块基本出让完毕 ，但08年仅有阳光半岛酒店推出 市场销售，全年供货量为500套左右，经历去年房地产成交大幅降低及“黑格比” 台风的台风的”洗礼洗礼” 后后，，岛内成交仅岛内成交仅300300余套余套 。。 2、本年内即将入市的产品约800套，除本项目的280套外，碧涛园4期、阳光半岛 酒店均将推出新一批产品，总计在500套左右。 3、今年内推出市场的产品相似性较大今年内推出市场的产品相似性较大 ，，均为均为一线海景酒店式公寓或产权式酒店线海景酒店式公寓或产权式酒店 ，，投投 资倾向非常明显，但产品特色不足，产品定位较为落后。 4、本项目面临市场中众多类似产品的严峻挑战。 5、区域内 自住型需求严重不足，鉴于区域内淡旺两季区分明显，区域旅游氛围尚未 完全发挥，区域投资型需求也不稳定。 1.3项目运作要点1.3项目运作要点 11、、树立发展商及项目推出市场的高档形象树立发展商及项目推出市场的高档形象 ，，保证项目所提供产品的质量保证项目所提供产品的质量。。 2、保证项目稳定的客户上门量及旺盛的投资需求。 3、保证项目产品推出市场即旺销，并在旅游旺季内保持热销。 4、、提高客房周转率提高客房周转率 ，，保证项目产品销售后的持续盈利保证项目产品销售后的持续盈利 ，，并为并为一期产品推出市场蓄力期产品推出市场蓄力。。 1.4最佳运营模式1.4最佳运营模式 1、聘请专业酒店经营管理公司进行统一管理。 2、采取返租的形式销售，并在规定年限内实行无条件退房 ，借此进一步打消消费者 的观望心理及提升投资情绪的观望心理及提升投资情绪，同时为项目持续盈利提供可能性同时为项目持续盈利提供可能性。 3、采取更灵活的租赁模式。 1.5条件支持1.5条件支持 项目二期产品在海陵岛旅游旺季内销售完成70%以上，利于本项目一期后续供 货及科荣集团楼盘后续投入市场实现热销旺销货及科荣集团楼盘后续投入市场实现热销旺销 ，而不需要过多的宣传投入而不需要过多的宣传投入。 达到以上目标的条件是：企业必须转变传统营销的策略，开售条件互为达成一 致，防止产品沦入到自然销售状态。 开售条件开售条件————合适的入市价格合适的入市价格、出色的产品设计出色的产品设计、立体的营销传播立体的营销传播、出色的包出色的包 装系统、精准的营销打击、得力的合作伙伴组合等。 1.6一秀地产致力于成为科荣公司的战略合作伙伴1.6一秀地产致力于成为科荣公司的战略合作伙伴 一秀地产非常重视本项目的营销发展，构建了由经理室高层副总 直接统筹项目接统筹项目、对接本项目委托方高层对接本项目委托方高层 ，，各营各营业部门负责人部门负责人组建操建操盘 团队与品控团队，集合公司各部门精英，全力以赴助推项目成功的工 作架构体系与运作模式！ 二、二、执执执执 行行行行 方方方方 案案案案 2.1市场情况分析2.1市场情况分析 蓝波湾（在建） 本项目 颐景花园颐景花园 （（在建在建）） 阳光半岛（在售） 碧涛园（在建） 阳光水恋（在建