天河都市广场营销执行方案.pdf

天河都市广场营销执行方案 目录 第一部分 项目分析 一、 一、 近期市场状况 二、 二、 项目概况 三、 三、 项目定位 第二部分 销售策略 一、 一、 销售总体策略 二、 二、 入市时机及销售前提 三、 三、 销售阶段及工作安排 四、 四、 各销售阶段推货策略 五、 五、 销售管理 六、核心卖点的提炼 第三部分 价格策略 一、 一、 厘定价格的相关因素 二、 二、 价格定位 三、 三、 价格策略 四、 四、 定价原则 五、 五、 付款方式及折扣控制 六、 六、 价格控制 七、 七、 回款预估 第四部分 宣传推广策略 一、 一、 广告目标 二、 二、 宣传推广策略 三、 三、 媒体组合策略 四、 四、 推广费用预估 第五部分 项目包装 一、 一、 包装总纲 二、 二、 基础形象设计 三、 三、 营销通路的包装 四、 四、 卖场形象包装 附件： 一、媒体投放计划及费用安排 二、价目表 第一部分 项目分析 一、 一、 广州市商业地产的市场现状 （一）近期广州市商业地产市场概况 2003 年,广州市商业地产在政府实施房地产市场规范化运作、加 快地铁等城市基础设施建设等多项利好因素推动下，呈现出稳步发展 的势头，在售和在租的的大型商场亮点频现，正佳广场、维多利广场、 光明广场、名盛广场、地王广场、盛贤纺织（布艺）城、十甫名都等 大型商业，分布在市内各个热点区域，四面开花，去年的商用物业大 旺，呈现一派喜人景象，主要表现在以下六方面： 1、体验式商铺开发（SHOPPINGMAII）引领潮流 体验式商铺开发（SHOPPINGMAII ）是2003 年最流行的商业形 态，不少商用物业发展商竞相尝试，去年风头最足的商业项目都定位 于 SHOPPINGMAII。据悉，目前广州在建的MAII 有 5 个，天河区 的正佳广场、北京路的光明广场和名盛广场，位于奥林匹克体育场旁 的“花花世界”以及白云区的百信广场。除尚未开售的“花花世界” 其他项目推出市场后的租销售情况都较不错。广州市场都接受 MAII 这种类型的商业项目。天河都市广场就项目的实际情况，借这一趋势 将项目定位为广州首席社区商业 MAII 。 2、专业市场行情看涨 由于广州经济的持续高速发展，加上特有的地理位置及周边地区 强大的产业链支持，广州的专业市场一直是商业布局中重要的一环， 且各类专业市场的表现的非常繁荣。2003 年下半年陆续有专业市场 商铺推出市场，销售和出租情况都相当理想。如鞋业皮具市场有金龙 盘国际鞋业皮具贸易广场，布艺专业市场有海印盛贤纺织 （布艺）城， 美容美发专业市场有美博城，电脑专业市场有颐高数码广场等，我司 认为，专业市场的选址十分重要，去年推出的专业市场都建在商业气 氛逐渐浓厚的地方，或者在传统的商业街，这是专业市场依旧繁荣的 原因。 3、主题商场的开发逐渐成趋势 主题式的商场由于具体清晰的定位及鲜明特色，对加强商户的竞争 力及吸引客户方面有独特作用，也是商用物业发展商喜欢的形式之 一。2003 年底以“主题商场”的形象推出市场的商铺有上升的趋势， 如富力儿童世界、广百玩具城、运动前线、南天国际照明广场、广州 百利国际婚庆中心、百安居等，都很受置业者、投资者和消费者的关 注。根据发展趋势，所以四楼考虑作为儿童主题的商场。因为项目只 有 99 个车位不足以支撑大型酒楼和整个