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契 税 孙鸿雁 Email:floatblue1978@126.com 概 述 1997.7.7 国务院 《中华人民共和国契税暂行条例》 对所有权发生转移变动的不动产为征税对象 向产权承受人征收 财产税 征税对象 征税对象 境内转移土地、房屋权属 国有土地使用权出让 土地使用权的转让 出售、赠与、交换等 不包括农村集体土地承包经营权的转移 征税对象 境内转移土地、房屋权属 房屋买卖 以房产抵债或实物交换房屋 以房产作投资或作股权转让 注：自有房产作股投入本人独资经营企业，免税 买房拆料或翻建新房 征税对象 境内转移土地、房屋权属 房屋赠与 产权无纠纷 赠与人和受赠人双方自愿 书面合同，登记生效 房屋交换 承受国有土地使用权支付的土地出让金 不得因减免土地出让金而减免契税 征税对象 特殊方式转移土地、房屋权属 以土地、房屋权属作价投资、入股 以土地、房屋权属抵债 以获奖方式承受土地、房屋权属 以预购方式或预付集资建房款方式承受土地、房屋权属 纳税义务人 与税率 纳税义务人 境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人 单位：企业、事业、国家机关、军事单位、社会团体及其他 个人：个体经营者及其他个人，包括中国公民和外籍人员 税率 幅度税率 3％－5％ 各省、自治区、直辖市人民政府决定 应纳税额的计算 计税依据－不动产的价格 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖——出售 成交价格 包括货币、实物、无形资产或其他经济利益 土地使用权赠与、房屋赠与——赠与 参照市场价格 计税依据－不动产的价格 土地使用权交换、房屋交换——交换 交换价格差额—价差 交换价格相等：免征契税 交换价格不等：多交付的一方缴纳 划拨取得土地使用权后转让房地产 补交的土地使用权出让费用或土地收益 转让者补交契税 注：成交价格明显低于市场价格且无正当理由，征收机关参照市场价格核定 计税依据－不动产的价格 房屋附属设施 分期付款购买：按合同总价款 单独计价：按当地适用税率 与房屋统一计价：与房屋相同的税率 个人无偿捐赠不动产 受赠人全额征收契税 应纳税额的计算 应纳税额＝计税依据×税率 【例】居民甲有两套住房，一套出售给居民乙，成交价为200000元；另一套与居民丙交换成两处住房，并支付给丙差价60000元，税率为4％ 甲：60000×4％＝2400 乙：200000×4％＝8000 丙：不需缴纳契税 税收优惠 一般规定 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研、军事设施 自用免征 城镇职工按规定第一次购买公有住房 免征 因不可抗力灭失住房而重新购买住房 酌情减免 一般规定 土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋 省级人民政府确定是否减免 承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产 免征 外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交人员承受土地、房屋 根据双边或多边条约或协定，免税 特殊规定 企业公司制改造－免征 非公司 有限责任/股份有限公司 有限责任 股份有限公司 非公司制国有独资企业/国有独资有限责任公司，以其部分部分资产与他人组建新公司，且占股份超过50％ 企业股权重组 免征 特殊规定 企业合并、分立 免征 企业出售 国有、集体企业出售、原法人注销、买受人 妥善安置30％以上职工：减半征收 全部安置职工：免征 特殊规定 企业关闭、破产 债权人：抵债，免征 非债权人 安置30％以上职工：减半 全部安置职工：免征 房屋的附属设施 涉及所有权/使用权转移：征收 不涉及所有权/使用权转移：不征收 特殊规定 继承 法定继承人：不征收 非法定继承人：征收 其他 债转股企业：免税 国有资产行政性调整和划转：免征 企业改制重组：同一投资主体内部的无偿划转免征 拆迁居民重新购置住房：成交价格超过拆迁补偿款部分征收契税 征收管理 纳税义务发生时间 纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天 纳税期限 自纳税义务发生之日起10日内 向土地、房屋所在地的契税征收机关申报 在核定期限内缴纳 纳税地点 土地、房屋所在地 习 题 某企业在破产清算时，其房地产评估价值为4000万元，其中价值3000万元的房产用于抵偿债务；另1000万元的房产进行拍卖，拍卖收入1200万元。债权人获得房产后，与他人进行房屋交换，取得补偿500万元。当地契税税率为3％，则当事人各方合计缴纳契税（ ） A.15万元 B.36万元 C.51万元 D.126万元 答案：C 解析：破产抵债免税 （1200+500）×3％ 居民甲某拥有四套住房，第一套120万元的别墅折价给乙抵偿了100万元的债务；用市场价70万元的第二