2019年上海经典项目帕缇欧香营销推广计划.pptVIP

东航复地·帕缇欧香2006年度营销报告 * 【汇报主题结构】： 1 05年行销总结 2 06年竞争市场分析 3 06年度总体营销策略 4 别墅、公寓分项行销方案 5 媒体预算及SP计划 一、05年行销总结 销售情况 / 客户 / 价格 / 行销推广 1 销售现状：一期别墅 7856 7906 7301 未售均价 41％ 38％ 63％ 完成 64 7927 39套 103 70 7816 49套 119 16 可售套数 6 未售套数 10套 已售套数 7159 已售均价 签约面积：8875.09 签约金额 完成签约36％ 截至到2006-02-20 叠加 联排 合计 2 客户小结： 6% 3 市区 8% 4 其他镇 86% 42 青浦镇 青浦 比例 售足 详细区域 区域 一期别墅以青浦本地人士为主，包括新城改善型客户和周边城镇居民。 为了项目站稳青浦必须取得市区的认同，从项目体量及品牌的需要出发，市区客户是战略长期的目标，但根据目前市场状况，市区导入暂缓。 3 行销推广小结： 推广方向 执行阻碍 市区：青浦发展、便捷交通 青浦：主打地段、配套 / SP活动 提升开发商品牌 市区：青浦政府对自身的发展及形象包装不重视； 快速干道收费增加客户购买抗性 青浦：当地幕僚关系复杂，媒体发布常不能正常实施， 过去的一年，市场动荡、客层变化、当地推广诸多受阻…… 初涉青浦，水深不熟 踩着过去积累的经验，2006年要把想到的积极贯彻，即——想到做到！！ 二、06年竞争市场分析 1 竞争格局： 规模小 + 产品有限 规模大 + 产品丰富 本案最直接竞争对手 金地项目 仁恒运杰河滨花园 30万方，一期16万方 28万方，一期13.2万方 新青浦世纪苑 翡翠国际花苑 汇丰豪轩 2万方 2.5万方 尾盘5万方 1 竞争格局 青浦新城竞争个案分布 仁恒运杰河滨花苑（在售） 总建面：30万㎡ 金地项目（预告） 一期建面：13.2万㎡ 翡翠国际花苑 （预告） 总建面：2万㎡ 新青浦世纪苑（在售） 总建面：13.6万㎡ 剩余5万㎡ 汇丰豪轩（预告） 总建面：2.5万㎡ 本项目 2 仁恒 VS Patio 仁恒: 公寓持续销售， 别墅开盘强销 公寓：在售 239套， 3万方 已售44% 别墅（4.5万方）开盘预判: 最早5/6月，最晚9/10月 本案 : 公寓开盘强销，带动别墅持续销售 竞争局面: 公寓/别墅供应并举,客源重叠,竞争全面化! 3 金地 VS Patio 项目规划图 开盘预判： 花园洋房：最早6/7月,最晚9/10月 小高层：年底 客户来源： 花园洋房：当地/市区(尝试) 小 高 层：当地 06年花园洋房与本案叠加/公寓错位竞争 4 小结：风云战国时代 仁恒运杰河滨花园 客源重叠, 全面竞争 金地项目 花园洋房错位竞争 其余项目 低价搅局 竞争格局 公寓率先低价入市，抢占市场，赢得先机 带动别墅持续销售 本案竞争策略 三、年度总体营销策略 1 06年度目标原则： 冲量 低开高走 + 公寓： 别墅： 稳量 保持利润 + 1 06年度目标： 344 76 套数 42000 16608.28 面积 目标量体 344 76 套数 40000 16608.28 面积 未售 43 套数 / 8875.09 面积 已售 119 25483.37 183 37735.98 344 42000 488 59645 套数 面积 可售 （预售证范围） 套数 面积 总量 别墅 公寓 1 06年度目标(图示）： 344套/4.2万M2 公寓 完成一期总量的44％ 完成一期总量的75％ 76套/1.66万M2 别墅 2 06年总体营销策略： 目标客户 广告策略 通路策略 价格策略 核心关键 推案节奏 我们的目标客户： 公寓 青浦城区 周边乡镇 别墅 青浦当地 青浦周边相邻区域 目标客户 广告策略 价格策略 推案节奏 通路策略 目标客户 广告策略 价格策略 推案节奏 通路策略 公寓： 低开冲量的价格策略 一期均价：5300元/平方米 别墅： 稳定价格保持策略 均价：7650元/平方米 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 淀浦河工程进度明确 样板房完成 淀浦河人行桥 4.16公寓开盘 市政道路完工 商铺完成 一期南景观岛完工 一期别墅交房 目标客户 广告策略 价格策略 推案节奏 通路策略 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 淀浦河工程进度明确 样板房完成 淀浦河人行桥 4.16公寓开盘 市政道路完工 商铺完成 一期南景观岛完工 一期别墅交房 推案重点：公寓强销 （冲量） 推案重点：别墅强