第7章_收益法及其应用.pdf

 收益法概述  报酬资本化法的公式  收益期限的确定  净收益 的求取  报酬率的求取  直接资本化法  投资组合和剩余技术  收益法总结和运用举例 第八章收益法及其运用 1 一、收益法的含义 二、收益法的理论依据 三、收益法的适用的对象和条件 四、收益法估价的操作步骤 第八章收益法及其运用 2 一、收益法的含义 一、收益法的含义 收益法： 收益法又称收益资本化法、收益还原 法，是指预测估价对象的未来收益，然后 将其转换为价值，以此求取估价对象的客 观合理价格或价值的方法。 收益法的本质是以房地产的预期收益能 力为导向求取估价对象的价值。 第八章收益法及其运用 3 收益法，即将预测的未来收益转换为价值，类 收益法，即将预测的未来收益转换为价值，类 似于根据利息到推出本金，称为资本化。 似于根据利息到推出本金，称为资本化。 根据将来预期收益转换为价值的方式，即资本 根据将来预期收益转换为价值的方式，即资本 化方式的不同，收益法可分为直接资本化法和 化方式的不同，收益法可分为直接资本化法和 报酬资本化法。 报酬资本化法。 第八章收益法及其运用 4 直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预 直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预 期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益 期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益 乘数转换为价值的方法。其中，将未来某一年的 乘数转换为价值的方法。其中，将未来某一年的 某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的 某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的 方法，称为收益乘数法。 方法，称为收益乘数法。 报酬资本化法即现金流量折现法，是房地产的价 报酬资本化法即现金流量折现法，是房地产的价 值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预 值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预 测估价对象的未来各期的净收益(净现金流量)， 测估价对象的未来各期的净收益(净现金流量)， 选用适当的报酬率(折现率)将其折算到估价时点 选用适当的报酬率(折现率)将其折算到估价时点 后累加，以此求取估价对象的客观合理价格或价 后累加，以此求取估价对象的客观合理价格或价 值的方法。 值的方法。 第八章收益法及其运用 5 二、收益法的理论依据 二、收益法的理论依据 —— 以预期原理为基础。 —— 以预期原理为基础。 收益法理论依据：将估价时点视为现在，那么 收益法理论依据：将估价时点视为现在，那么 在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预 在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预 示着其未来的收益期限内可以源源不断地获取 示着其未来的收益期限内可以源源不断地获取 净收益。如果现有一笔资金可与这未来一定期 净收益。如果现有一笔资金可与这未来一定期 限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就 限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就 是该房地产的价格。 是该房地产的价格。 第八章收益法及其运用 6 三、收益法适用的对象和条件 三、收益法适用的对象和条件 适用对象：有收益或有潜在收益的房地产。 适用对象：有收益或有潜在收益的房地产。 它不限于估价对象本身现在是否有收益，只 它不限于估价对象本身现在是否有收益，只