房地产行业跟踪报告：融资趋松，回款挑战.docxVIP

目录 HYPERLINK \l _bookmark0 融资走向宽松，销售极具挑战 1 HYPERLINK \l _bookmark1 2019，楼市低位起步 1 HYPERLINK \l _bookmark8 大河有水小河满——融资预计趋松 3 HYPERLINK \l _bookmark11 融资宽松带来的投资机会 4 HYPERLINK \l _bookmark12 市场更能容纳蓝筹房地产企业的融资需求 4 HYPERLINK \l _bookmark15 资产负债表困扰的地产企业重估机会 5 HYPERLINK \l _bookmark17 尚有加杠杆空间的企业拿地窗口 6 HYPERLINK \l _bookmark20 风险提示：销售压力不容忽视 6 HYPERLINK \l _bookmark25 看好地产蓝筹 8 HYPERLINK \l _bookmark26 招商蛇口——公司业绩稳健增长，回购彰显公司信心 8 HYPERLINK \l _bookmark28 华夏幸福——布局区域或迎机遇，平安助力迈向一线蓝筹 9 HYPERLINK \l _bookmark30 中南建设——管理红利释放，业绩高速增长 10 插图目录 HYPERLINK \l _bookmark2 图 1：2019 年 1 月中国主流开发企业销售金额（横轴）及同比（纵轴） 单位：亿元 1 HYPERLINK \l _bookmark5 图 2：链家在 25 个大城市的成交量触底反弹 2 HYPERLINK \l _bookmark6 图 3：25 个大城市二手住宅均价环比中位数连续两个月转正 2 HYPERLINK \l _bookmark9 图 4：2007 年末~2018 年末十年期国债和国开债收益率走势（%） 4 HYPERLINK \l _bookmark10 图 5：银行间七天质押式回购利率走势：跨年后资金利率出现回落（单位：%） 4 HYPERLINK \l _bookmark13 图 5：地产公司境内公开市场债券募资规模 单位：亿元 5 HYPERLINK \l _bookmark14 图 7：地产信用债信用利差在 2019 年持续收窄 5 HYPERLINK \l _bookmark18 图 8：百城住宅类土地成交楼面价 单位：元/平米 6 HYPERLINK \l _bookmark19 图 9：百城住宅类土地成交溢价率 6 HYPERLINK \l _bookmark21 图 10：重点城市去化率：四周加权移动平均 7 HYPERLINK \l _bookmark22 图 11：各等级城市的销售情况：按面积同比 7 表格目录 HYPERLINK \l _bookmark3 表 1：2019 年 1 月中国主流开发企业销售金额、销售面积及销售价格 1 HYPERLINK \l _bookmark4 表 2：25 个城市高频网签销售面积变化 2 HYPERLINK \l _bookmark7 表 3：大城市二手房价格变动示意 3 HYPERLINK \l _bookmark16 表 4：典型 A 股房地产开发公司的估值情况和杠杆水平 5 HYPERLINK \l _bookmark23 表 5：2018 年龙头公司销售均价情况 7 HYPERLINK \l _bookmark24 表 6：招商蛇口在 2016-2018 年整体出让项目及投资收益 8 HYPERLINK \l _bookmark27 表 7：招商蛇口盈利预测表 9 HYPERLINK \l _bookmark29 表 8：华夏幸福盈利预测表 10 HYPERLINK \l _bookmark31 表 9：中南建设盈利预测表 11 ▍ 融资走向宽松，销售极具挑战 2019，楼市低位起步 2019 年 1 月，我们跟踪的 19 家中国主流开发企业，销售收入同比下降 13%，销售面积同比下降 19%。这里有春节提前因素影响，但确实也反映了市场情况不佳。 图 1：2019 年 1 月中国主流开发企业销售金额（横轴）及同比（纵轴） 单位：亿元 资料来源：公司公告，CRIC， 注：中海地产金额调整为人民币 表 1：2019 年 1 月中国主流开发企业销售金额、销售面积及销售价格 企业简称 2019 年1 月销售金额（亿元） 2019 年 1 月销售面积（万平米） 2019 年 1 月销售均价（元/平米） 1 月金额 同比 1 月面积 同比 1 月均价 同比 碧桂园 460.0 337.2 13642 公司统计口径有调整 万科地产 488.8 317.7 15386 -28% -29% 1% 中国恒大 431.