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第二章 房地产金融基本知识 房地产金融 第二章 房地产金融基本知识 第一节 房地产金融的分类及特征 第二节 利率、收益率 第三节 担保融资 第一节 房地产金融的分类及特征 一、房地产金融的分类 1．按经营性质划分 （1）政策性房地产金融 政策性金融是指按政策规定办理的与房地产有关的各种货币资金的筹集、融通和结算等信用活动。 （2）自营性房地产金融 自营性房地产金融是指银行与非银行金融机构在国家政策允许的范围内办理的与房地产有关的资金筹集、融通和结算等信用活动。 2．按融通方式划分 （1）直接金融 房地产直接金融是指不经金融中介机构作媒介而由资金供给者和房地产资金需求者双方直接协商所进行的融资。 直接金融方式主要有：政府发行的住房建设债券、住房公债、土地债券、投资基金，房地产公司发行的股票、债券、房地产投资券等。 （2）间接金融 房地产间接金融是指经过金融中介机构参与的资金融通活动。 间接融资的主要形式有：银行吸收的各种长期存款、短期存款，向房地产开发企业提供的土地开发贷款、商品房开发贷款、短期流动资金贷款以及向居民个人发放的住房消费贷款等。 3．按放款形式划分 信用放款：是指凭借款人的信誉，无须提供任何担保的融资活动。 担保放款：是指借款人需提供第三人担保，或提供财产作担保的融资活动，即人和物的担保。 二、银行的房地产金融业务 1、资产业务 根据银行运用资金的方式，可分为房地产投资业务和房地产放款业务 根据放款内容不同，可分为房地产开发经营性贷款、居民个人住房消费性贷款； 根据款项还款期限，可分为短期放款和中长期放款； 2．负债业务 负债业务，即银行通过负债业务，吸取资金的业务。银行拥有的资本越雄厚，越能增强自身的经济活力。 银行的负债业务主要有：存款业务、借款业务、金融机构往来业务等。 3．表外业务 表外业务，即银行通过代替客户承办支付和其他委托事项而收取手续费的业务。 房地产表外业务主要有房地产信托业务、房地产租赁业务、房地产咨询业务和房地 产代理业务等。 三、房地产金融的特点 1、集中性 2、资金周转期长 3、资金运动固定性 4、资金增值性 5、风险性 第二节 利率、收益率 一、利率 利率是在一定时期内(一般为一年)所获得利息额和所资金额之比率，即利息额与本金之比。用公式表示为： i=I/P×100% 式中：i——利率； I——一定时期的利息； P——贷款本金。 (一)单利与复利 单利法只以本金计算利息，不考虑利息在投资情况下使用的利率，基本计算公式如下： I=P×i×n 式中，n为借贷时间的单位。 例2-1：某人在银行存入1000元的存款，存期2年，年利率为6%，如果按单利计算，则2年后的本利和是多少。 复利法计算利息是把定期结算的利息加入本金，逐期滚动计算。基本计算公式如下： F=P×(1+i)n 式中：F为本利和。 例2-1：某人在银行存入1000元的存款，存期2年，年利率为6%，如果按年计复利，则2年后的本利和是多少。 例2-2 年利率为12％，贷款额为10 000元，期限为一年，复利计息，分别以一年1次计息；一年4次按季利率计息；一年12次按月利率计息，则一年后的本利和分别为： 一年1次计息 F＝10 000元X(1+12％) ＝11 200元 一年4次计息 F＝10 000元X(1+3％)4 ＝11 255．1元 一年12次计息 F＝10 000元X(1+1％)12 ＝11 268．3元 例2-3：对过去几年里同类房地产的出售价格进行调查，结果显示，房地产的价值每年递增3%，如果这种趋势持续下去，那么，一幢今天价值750 000元的房产10年后将卖多少钱。 (二)名义利率与实际利率(考虑通货膨胀率) 实际利率是指物价不变、货币购买力不变条件下的利率，在通货膨胀情况下是剔除通货膨胀因素后的利率。 名义利率是没有剔除通货膨胀因素的利率，也称票面利率。 名义利率与实际利率之间的关系是： 实际利率=（1