二手房政策讲解.pptVIP

（二）个人转让非住房 1.营业税及附加税费 2.个人所得税 3.土地增值税 4.印花税（双方缴纳） 5.契税（购买方缴纳） 二、各税种相关规定 (一)营业税规定 1.个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税； 2.个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税； 3.个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。(依据) 4.对个人销售或转让其购买的其他房屋——非住房（包括商业用房、办公用房、工业用房、车库车位等），销售或转让时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。（依据） 5.普通住宅的标准： （1）住宅小区建筑容积率在1.0以上； （2）单套建筑面积在140平方米以下； （3）实际成交价格低于同级别土地住宅平均交易价格的1.4倍以下。 同时满足以上三个条件。 7.营业税的其他规定。 （1）个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税?（依据） 　　（一）离婚财产分割； 　　（二）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹； 　　（三）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人； 　　（四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。 （二）个人所得税规定 1.个人所得税征收方式 （1）核定征收（依据）：纳税人未提供完整、准确的原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，实行核定征税。 核定征收方式为： 应纳税额=住房转让收入×征收率 个人转让住房个人所得税核定征收率为1%（依据）； ①房产原值：商品房、自建房、经济适用房、公有住房、拆迁安置房。文件 ②转让住房过程中缴纳的税金：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。 ③合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。 装修费：纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的 。依据 　 已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%； 　　商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。 住房贷款利息 ：纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除 。 手续费、公证费等：凭有关部门出具的有效证明据实扣除 。 （3）无偿受赠房屋免征个人所得税。依据 以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税： 　（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹； 　（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人； 　（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。 （三）土地增值税规定 1.土地增值税预征仅限于房地产开发企业（包括涉外房地产开发企业），对非房地产开发企业转让房地产的，应按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》核算征收土地增值税。依据 2.无法核算征收的，可以根据个人转让非住宅旧房取得收入实行核定征收，核定征收率暂时为5%。依据 3.对个人销售住房暂免征收土地增值税。依据 （四）印花税规定 1.对个人销售或购买非住房，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，税率为0.05%，应纳税额=销售收入×0.05%。 2.对个人销售或购买住房暂免征收印花税。依据 （五）契税规定 1.契税法定税率为3%。 2.个人购买住房，且属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，契税减按1.5%征收。依据 其中，个人购买单套建筑面积在90平方米以下住房，且该住房属于家庭唯一住房的，契税减按1%征收。 6.市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。 居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。 三、其他特殊规定 1.购房时间的确认： （1）个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、