第五章-房地产抵押贷款.pptVIP

三、房地产建设贷款 ——以拟开发土地的土地使用权和企业所开发的房屋的权利为抵押物的房地产抵押贷款。 （一）贷款对象和贷款条件 （二）贷款币种、额度、期限、利率 贷款额度最高不超过抵押物现行作价的70%。 贷款期限不超过5年。 贷款利率分别按人民币和外汇贷款利率执行，具体视中国人民银行的规定，利息按季结算。 三、房地产建设贷款 （三）房地产建设贷款合同与房地产抵、押合同 二者不可分割，抵押双方必须将合同办妥登记等手续，然后经公证机关公证。 （四）抵押物的占管 借款人要保证所占管的抵押物的安全完整 贷款人保管抵押的土地使用权证和房屋产权证 如抵押物有所减值破坏，贷款人有权要求其提供其他等价的财产充当抵押物 三、房地产建设贷款 （五）抵押物保险 贷款抵押物在抵押期间，抵押人须按贷款人的要求办理财产投保手续，抵押人支付保险费，贷款人保管保险单。 （六）对抵押物限制的约定 预售、预租抵押物 变卖、馈赠抵押物 都要征得贷款人的书面同意 三、房地产建设贷款 （七）贷款的监督、偿还与违约责任 贷款发放后，银行要对贷款的使用进行跟踪监督。包括贷款的使用是否符合贷款合同；借款企业的财务状况、偿债能力；借款企业是否按期支付利息等等。 （八）抵押物的处分 贷款人有处分或提前处分抵押人抵押的财产的权利。 贷款人处分抵押物收回的价款用来偿还贷款本息，少追多退。 抵押人不履行抵押合同，要承担违约责任，并处以万分之五的违约金赔偿贷款人的经济损失。 三、房地产建设贷款 四、商业性商品房抵押贷款 又称购房按揭贷款，主要用于当地居民和单位通过向银行贷款达到分期还款购买商品房的目的。 抵押物的占管和处分 2 3 房地产抵押估价 1 一、房地产抵押估价与处置 （一）房地产抵押估价概念 审核产权证书的真实性 综合考虑市场变化和利率趋势等因素 评估抵押房地产的价值，决定抵押率 是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。 -----抵押房地产包括拟抵押房地产和已经抵押房地产。法律法规规定不得抵押的房地产，不得作为抵押估价对象。 (二）房地产抵押价值 房地产抵押价值为房地产在估价时间节点的市场价值，等于假定未设立优先受偿权利下的市场值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 抵押价值=假定未设立法定优先受偿权下的市场价值-法定优先受偿款 法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优于本次抵押贷款受偿的款额，包括： 发包人拖欠承包人的建筑工程价款 已抵押担保的债权数额 其他法定优先受偿款 一、房地产抵押估价与处置 原则上是完成估价对象实地勘察之日, 应“在估价的假设和限制条件”中假定估价时点的状况与完成实地勘察之日的状况一致 1、处分抵押房地产的费用 2、应缴纳的税费 3、抵押房地产的估价时点 称为诉讼费用，分为案件受理费及申请执行费 指抵押人依照法律规定处置抵押房地产，应由债务人或抵押人支付的相关交易税金及费用。 一、房地产抵押估价与处置 (三）影响房地产抵押估价的市场因素 1 经济衰退或 房地产政策调整 4 心理因素的阴影 2 房地产环境因素恶化 3 房地产折旧的加速 5 抵押权实现费用的增加 6 所欠职工工资和劳动保险费用 房地产 抵押估价 一、房地产抵押估价与处置  市场比较法 收益法 成本法 假设开发法 房地产价值评估 通用的估价方法 地价评估方法 基准地价修正法 路线价法 (四）房地产抵押价值评估方法 一、房地产抵押估价与处置 A 所处区域的可比性 B 用途的可比性 C 实体特征的可比性 D 权利性质的可比性 E 交易时间的可比性 F 价格的可比性 G 交易情况的可比性 市场法是将评估对象房地产与近期交易的类似房地产进行比较，以类似房地产的价格为基础，经过因素修正得到评估对象房地产价值的评估方法。 市场法 搜集房地产交易资料 选取可比交易实例 对可比实例价格进行修正 确定评估对象价值 市场法适用于交易性的房地产，如普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房，等等。 一、房地产抵押估价与处置 房地产价值=估测的房地产重置成本-贬值 市场法适用于既无收益又很少发生交易的房地产，如公用、公益房地产和类似房地产交易实例很少的地区等。 成本法 重置成本：按照评估时的价格水平重新建造或购置全新的房地产所需的成本。 =土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 贬值：由于使用、技术进步以及外部因素等影响，造成房地产价值降低。 =实体性贬值+功能性贬值+外部性贬值 （自然老朽、使用磨损、意外破坏和保养不善）:外部性贬值 （规划水平提高、技术进步、消费观念变化导致建筑物不适用）:功能性贬值 （供过于求、自然环境恶化、噪音、空气污染、政策变化）:实体性贬值 一、房地产抵押估价与处置