实行建管分离的利弊关系.doc

WORD格式.整理版 优质.参考.资料 实行建管分离的利弊关系 随着我国住房商品化市场经济的发展，物业管理虽经历二十几年的风雨历程，时至今日，建管不分仍是我国大中城市物业管理行业的普遍现象。据有关资料显示：目前，全国各地由开发商自建自管物业的比例高达70%～90％乃至以上。特别是很多新建物业的管理往往是由隶属于开发商的物管企业或者管理处进行管理， 呈现出“老子”开发，“儿子”管理的“家族管理”模式。 从而出现了一系列职责不清，责任与权利归属不明的问题，在业主、物管企业、开发商之间造成扯不清、理还乱的矛盾和纠纷。建设部总结了我国物业管理实践的经验和教训，在物业管理条例第二十四条中规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”在物业管理行业中引入市场竞争机制，通过招投标的方式选聘物业管理企业。在市场经济规律的作用下优胜劣汰。这样就迫使物管企业必须创造参与市场竞争的条件，充分作好参与市场竞争的准备，在市场竞争中求生存，在市场竞争中求发展。但是，建管分离到底有哪些利弊？ 1、开发商把自建自管作为促进物业销售的重要手段 随着市场经济体制的建立，住房商品化促进了城市建设的迅猛发展，开发商已成为城市房地产投资的主流。一个个建筑别致环境优美的小区、一幢幢现代化高楼如雨后春笋拔地而起。为了现代化城市管理的需要，以及人们对物业服务的需求，物业管理公司顺势而生。在住房商品化，产权多元化初期，我国城市物业管理服务市场尚未成形，新建物业的服务管理自然落在开发商身上。这种自建自管的管理方式从开始沿袭到现在，开发商自建自管物业的比重仍然很大,主要原因在于：开发商已把对自建自管物业提供优质服务的条件作为其配合物业营销策略促进物业销售的重要手段。 首先房地产开发是利润丰厚的行业。开发商为了企业利润的不断增长，追求更大利润，就以树立物业品牌和良好的社会形象来促进物业销售。在滚动开发建设投资中 不惜重金打造物业和物业管理品牌，高档物业尤其是这样。我们都知道物业硬件设施越完善、越高档对物业管理的要求和需要投入的维护管理费用就越高，为了打造优质物业品牌，就需要为业主提供与物业硬件相匹配的物业管理服务。为了促销，开发商在售房时，往往是不计物业管理服务的成本而承诺低价收取物业管理服务费。为了弥补物业管理费的缺口，开发商会拿出部分利润不断给属下父子关系的物管企业进行输血，这样才能够出现一个个环境舒适、管理优秀、物业服务费相对低廉的高档花园小区；一幢幢设施一流、服务周到、物业服务费相对便宜的豪华商务大厦。为此，开发商品牌树立了，形象高大了，物业促销了，利润获取了，建管不分，成了最大的赢家，业主也享受到质优价廉的物业管理服务。在现实中，不乏众多成功的物业项目采用了这种开发经营与物业管理一条龙服务的运作模式，他们成功的前提是开发商具有强劲的实力，且能持续不断的滚动开发，才能形成开发商与业主双赢的局面。 2、开发商在少交甚至不交物业空置费的情况下实施自建物业的管理服务 根据国家物业管理条例第四十二条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 各地地方法规对未售出商品房的物业空置费都有相关的规定。各地收取的标准各有不同，但无论多少，承担未售出商品房物业空置费的责任都在开发商。大家都知道房屋入住初期，其装修、居住、销售的过程要交叉持续一段时期，在这过程中，物管企业不能够因为入住业主少，而少投入管理服务的人力和物力，恰恰相反，在这阶段物业的安防和保洁服务更难于管理，必须额外加大资金投入和管理力度。由开发商自己组建物管企业，可以根据具体情况合理调配人力、物力、财力，花比空置费更少的资金对已入住，已销售未入住以及正在销售的物业进行管理，实现开发商在物业销售时对业主提供优质物业管理服务的承诺，进一步达到促进物业销售的目的。 开发商在自建自管中尝到甜头把自建自管物业当成香馍馍。充分说明建管不分有必然存在的客观理由。 二、“父子关系”物管企业的境地尴尬 物业管理服务被公众普遍认为成是房地产开发建设的后续工作，在推行物业管理的初期，开发商往往自己成立下属物管企业，还有更甚者直接插手对自己开发建设的物业项目进行物业管理，自然形成了父子公司的“家族式管理”模式。在建管不分的物业中，业主普遍认为物管企业受开发商操纵，一切工作和处理问题站在开发商的立场上，站在维护开发商利益的角度考虑问题和处理事情，不可能维护业主的权益，业主对物管企业存有戒备心理，往往把开发建设遗留的质量问题归罪于物管企业，使得物管企业背负了本应由开发商承担的一部分责任。再者，开发商属下的物管企业，容易带上开发企业色彩，往