第十三章个人住房贷款.pptVIP

五、可变利率按揭贷款 形式 随价格水平调整 可调利率 1.随价格水平调整 ⑴概念：只确定初始利率，约定在一段时间后按市场价格指数对Pm进行调整。 ⑵计算步骤：求A:A=P（A/P,i,n） 求Pm ‘ ： Pm ‘ = A（P/A,i,n-m） 求Pm ‘‘ ：Pm ‘‘ ＝ Pm×（1+i）(市场价格指数) 求A’ :A‘=Pm‘‘ （A/P,i,n-m） 五、可变利率按揭贷款 2.可调利率按揭贷款 ⑴概念：贷款初期确定略低于市场利率的初始利率，以后每隔一段时间调整一次。 ⑵分类：利率调整无限制（多） 利率调整有上限 还贷额有上限 ⑶现金流量图： ⑷计算：不断求A和Pm ‘ ，得到各期的还款额 3.优缺点P106 六、逆向年金抵押贷款 ⑴概念：银行按月给房地产所有者A，抵押合同期满，借款人则一次性还贷。 ⑵计算步骤： 评估房产值（将来值，一定比例） 确定贷款期 计算A 处分房产，清偿贷款 ⑶计算P116 第13章个人住房贷款 第一节 概述 第二节 工具 第三节 运作 背景 1998.7,国务院，《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，逐步实行住房分配货币化 职工购房来源：职工工资，住房公积金，个人贷款、住房补贴等 1998.5,中国人民银行《个人住房贷款管理办法》，完善住房金融体系。 一、个贷的概念和种类 1.概念（掌握） 金融机构 自然人 贷款 购买、建造、改造、修缮各类住房 2.种类（熟悉） ⑴资金来源 A自营性贷款： 银行发放，信贷资金， 资金成本高，利率高，额度大， 灵活 B委托性贷款： 中心，住房公积金贷款， 低进低出 C组合贷款：B+A ⑵住房交易形态 首次住房贷款 一级市场，一手房贷款 再交易住房贷款 二级市场，二手房贷款 ⑶贷款用途 A个人住房贷款 B个人大修贷款 ⑷按购买住房类型 A经济适用房贷款 B商品房贷款 二、特征（熟悉） 1.期限长：6-30年， 2.零售性：数量多，单笔金额少 3.分期偿还性：难一次还清贷款 加：4.灵活性：体现在A i n 上 三、主要术语（掌握） 1.贷款金额 ①概念：借款的数额 ②贷款限额：数量，***万元 比例，A% ③取整 ④一般额度：10-30万元 2.首付比率 ①概念： 注意：首期≠首次，住房总价＝住房款 ②表示：A% ③几种情况 3.贷款比率 ①概念： ②表示：A%：例如80% 成数：贷款八成 ③关系：首付比率＋贷款比率＝100% 4.偿还比率 ①概念： ②表示：A%：例如80% ③一般≤30%。 4.贷款余额 ①概念： 尚未偿还的贷款本金数额 ②表示：Pm ③作用：提前还款时需计算 总结 1.贷款金额 2.首付比率 3.贷款比率 4.偿还比率 5.贷款余额 最高 最低 最高 最高 实际 术语 限额 20%，40% 80%，60% 30% 分析 李阳于2007年6月，购得位于西安市青岛路房屋一处，单价为6000元每平方米，房屋建筑面积为80平方米。他目前家庭积蓄为10万元，可全部用于首付。当地规定，按李阳的情况最高可贷总房款的八成。 请给该客户计算贷款的购房方案。 分析2 李强于2005年购买由天人集团开发的位于阳光小区的住房一处，房号为3-3-501.该房建筑面积为100m2，单价6000元。购买一处车库，编号为A区18号，车库款为7万元。同时由于购房所加保险、契税等费用约3万元。李强可办理最高30万元20年的公积金贷款，工行7成20年的按揭贷款。李强可提供30万元的现金首付。 请设计三种购房贷款方案。 四、个贷的担保方式（熟悉） 五种方式 1.以所购住房做抵押（多）： 最主要，最有效的担保形式。 两种形式 现房抵押： 期房抵押：按揭贷款 2.抵押加连带责任保证（多） 概念：阶段性保证担保＋住房抵押 两种形式 期房抵押：由开发商提供保证住房置业担保：由住房置业担保公司提供保证 3.抵押＋购买住房贷款保险 概念：住房抵押＋住房贷款保险 当出现意外情况，由保险公司借为履行。 4.质押担保 5.连带责任保证 五、住房置业担保（了解） 1.概念 依法设立的保证置业担保公司，在借款人无法满足贷款要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。 2.程序 申请－－受理－