房地产融资方式剖析.pptVIP

* * 8563.3 5207.67 142.6 228.2 0.19 3158.4 11.8 17168.8 2004 6106.1 3770.7 116.3 170.0 0.56 3138.3 11.4 13196.9 2003 4619.9 2738.4 124.1 157.2 2.2 2220.3 11.8 9750.0 2002 3670.6 2184.0 106.1 135.7 0.34 1692.2 13.6 7696.4 2001 2819.3 1614.2 134.8 168.7 3.5 1385.1 6.9 5997.6 2000 2063.2 1344.6 180.5 256.6 9.9 1111.6 10.0 4795.9 1999 1811.9 1167.0 258.9 361.8 6.2 1053.2 14.9 4414.9 1998 1454.8 972.9 327.9 460.9 4.9 911.22 12.5 3817.1 1997 其他资金来 源 自筹资金 外商直接投资 利用外资 债券 国内贷款 国家预算内资金 本年资金来源小计 年份 一、1997-2005年我国房地产企业资金来源 1997-2005年我国房地产企业资金来源一览 1999-2005年房地产开发企业资金来源比重表 （单位：%） 资料来源：《房价与泡沫经济》徐滇庆著 机械工业出版社 47.90 49.87 46.27 47.38 47.69 47.01 43.02 其他 33.63 30.33 28.57 28.09 18.38 26.91 28.04 自筹 0.12 1.33 1.29 1.61 1.76 2.81 5.35 利用外资 1.03 0.00 0.00 0.02 0.00 0.06 0.21 债权 18.30 18.40 23.78 22.77 21.99 23.09 23.18 国内贷款 0.06 0.07 0.09 0.12 0.18 0.12 0.21 国家预算资金 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 从表面上资金来源结构来分析，2003年是分水岭，1997-2003年，房地产国内贷款在房地产投资中的比重一直保持在20％左右的水平，2003年国家出台了121号文，随后又实行了一系列的调控政策，导致银根紧缩，银行贷款比重明显下降，2004年国内贷款比2003年下降了近５个百分点，房地产自筹资金和其他资金来源比例持续提高 一般说来，开发商在拿地、规划等少数环节上动用自筹资金。在拿到土地后和国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程开工许可证，可以土地为抵押向银行贷款，从而获得工程建设资金和流动资金；在土建环节，将成本转嫁给建筑承包商带资垫付或者仅付少量建设资金；房屋结构封顶、取得预售许可证后，开发商即可先后收取定金、预收款、首付款和整个房款。从整个过程看房地产开发企业自有资金很少，大量仰仗银行贷款，房地产企业资产负债率一直处于高位。 我国房地产开发企业资产负债率 二、房地产融资渠道 银行贷款是房地产开发商趋之若鹜的主要融资渠道。央行121号文件规定以及近期一系列从紧措施，对于项目开发程度和开发商自有资金的门槛要求，将大多数开发商排除在门外。但是，对于企业而言，便捷，成本相对较低，财务杠杆作用大的银行贷款有着致命的诱惑，更何况，其还债压力大等缺点还可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构加以规避。同时，房地产信贷业务目前仍普遍被银行视为优质资产，商业银行的信贷热情丝毫未减。 常用贷款方法有: 信用贷款：信用贷款是银行根据借款人的信誉,财务状况,预期收益和信用记录表现的良好程度而发放的一种无抵押, 保证贷款：保证贷款是指按规定的保证方法,以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时,按约定承担一般保证责任者连带责任为前提而发放的贷款.一旦借款不能履约,担保人将承担偿还责任. 抵押贷款：指按规定抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款.这种贷款是目前普遍采用的一种.贴现贷款：即指借款人在急需资金时，以未到期的票据向银行申请贴现而融通资金的一种贷款方式。 2.1 银行贷款 2.2 委托贷款 委托贷款是指委托人提供资金，由受托人（银行）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放并协助收回的贷款。这项业务属于银行中间业务，银行收取手续费，不承担风险。 委托贷款融资方式因为不是银行的自营业务，所以诸如“四证齐全”之类的限制条件少（但用于固定资产投资项目的贷款须经报政府有关部门批准），门槛低，并且操作方便，银行作为中间人承担着搭桥、沟通和风险控制的责任。该融资方式可适用于项目的各个阶段，但由于资金的协商利率可能