第二章房地产抵押贷款.pptVIP

第2章 房地产抵押贷款 第2章 房地产抵押贷款 2.1 房地产抵押贷款概述 2.2 商业银行住房抵押贷款的运作 2.3 住房公积金制度 2.4 个人住房抵押贷款的风险与防范 2.5 住房抵押贷款保险 2．1 房地产抵押贷款概述 2．1．1房地产抵押贷款的含义及种类 　 1、房地产抵押贷款的含义 房地产抵押贷款是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。抵押物担保的范围包括银行房地产抵押贷款的本金、利息和实现抵押物抵押权的费用及抵押合同约定的其他内容。 　　　　 2．1 房地产抵押贷款概述 2．1．1房地产抵押贷款的含义及种类 　 2、房地产抵押贷款的种类 （1）按贷款对象分类： ①企事业法人房地产抵押贷款 ②个人房地产抵押贷款 （2）按贷款用途分类 ①房屋开发贷款：以拟开发土地的土地使用权抵押 ②购房抵押贷款： 　　　　 2．1 房地产抵押贷款概述 ③其他用途的房地产抵押贷款：贷款不是用于抵押房屋的开发建设和购买，而是用于其他生产性或消费性贷款的抵押 （3）按贷款利率确定方式和计息方法分类： ①固定利率房地产抵押贷款：本息不受市场利率变动影响； ②浮动利率房地产抵押贷款：允许贷款利率在短期随利率上升作相应调整； ③可调利率房地产抵押贷款：根据资金市场供需状况调整贷款利率。 　　　　 2．1 房地产抵押贷款概述 2．1．2 房地产抵押贷款的基本特征 1、以抵押为前提建立的贷款关系 2、当事人双方具有双重关系：债券债务、抵押受押 3、房地产抵押贷款具有现实性:与保证贷款相比，提供实在的财产保证 4、抵押物权属关系复杂：担保物权　　　　 2.1.3房地产抵押贷款的作用 1、增强中低收入阶层的购房能力，促进住房自有化和房地产消费市场的发展。 2、增强房地产开发经营企业的经济实力，发挥自有资金的财务杠杆功能，促进房地产业的发展。 3、发挥储蓄功能，调节居民消费行为，促进经济的平衡发展。 4、确保银行贷款的安全性，保证银行贷款效益，促进房地产金融的发展。 2．2商业银行住房抵押贷款的运作 2．2．1 住房抵押贷款的运作要素 1、房地产抵押贷款的贷款人 2、房地产抵押贷款的借款人：企事业法人和自然人 3、首付款、贷款期限和贷款利率 附表：金融机构人民币存贷款基准利率调整表 2．2商业银行住房抵押贷款的运作 4、还款方式 （1）到期一次还本付息方式 （2）等额本息还款方式 这种方式比较适用于在整个贷款期限内家庭收入有稳定来源的借款人。按月等额本息还款的计算公式为： PMT＝P× 公式中：PMT――每月等额偿还贷款本息额 P――贷款本金 R――月利率 N――贷款总月数 2．2商业银行住房抵押贷款的运作 （3）等额本金还款方式 等额本金还款方式是借款人将贷款余额平均分摊到整个贷款期内，按期均等归还本金，同时付清上一期以来的贷款利息的一种还款方式。按月等额本金还款的计算公式是 Pm= ① It=[P-Pm (t-1)]×R ② PIt＝Pm ＋It ③ 公式中： Pm――每月等额偿还本金额 P――贷款本金 R――月利率 N――贷款总月数 It――第t月偿还利息额 PIt――第t月偿还贷款本息额 2．2商业银行住房抵押贷款的运作 5、案例计算： 例2-1 例2-2 例2-3 例2-4 2．2商业银行住房抵押贷款的运作 2．2．2住房抵押贷款的运作程序 1、提出贷款申请 2、贷前审查 （1）对借款人资格、资信的审查。 （2）对抵押物的审查。 （3）对贷款用途、项目的审查和分析。一是审查贷款用途是否符合国家有关规定；二是对贷款项目进行可行性评估，从市场研究和经济研究两方面分析贷款是否可行，主要有以下比率指标： 2．2商业银行住房抵押贷款的运作 ①营业净收益与贷款本息比率：预计项目年度营业净收益/年度偿还贷款本息金额，该比率越低，对金融机构而言风险越小。 ②营业费用比率：营业费用/项目实际总收入，该指标越大，反映项目创造单位收益所需的投入越大。 ③保