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第五章 抵押市场 南京大学金融与保险系 于润 第五章 抵押市场 第一节 抵押贷款和抵押贷款出售 第二节 抵押贷款证券化 第三节 我国的抵押市场 抵押市场即是抵押贷款市场 抵押贷款市场特指债务人通过不动产为抵押而获得贷款的市场 抵押贷款市场为需要长期资金购买不动产的个人和公司提供服务，也服务于为不动产购买提供长期资金的金融机构。 第一节 抵押贷款和抵押贷款出售 抵押贷款的概念 一级市场抵押贷款的类型 抵押贷款出售 抵押贷款的概念 抵押贷款是个人或企业购买房屋、土地和其他不动产时所获得的贷款。 许多抵押贷款，尤其是房屋抵押贷款，后来都被其持有者将这些贷款集中起来，作为一种债务工具的抵押资产在抵押市场出售。 或者将这些抵押资产证券化 抵押贷款及抵押贷款证券化 抵押贷款证券化使得金融机构的资产组合更具有流动性，能够抵御利率风险和信贷风险。 金融机构可以获取一定的费用，并且还有助于降低准备金要求和存款保险等管制措施所带来的影响。 在美国，约有60%的房屋抵押贷款被证券化。 抵押贷款的概念 与债券市场和股票市场的区别： 获取抵押贷款须由某一件具体的不动产担保，同时允许债权人在债务人违约时享有对财产的所有权。而公司债券和股票都只允许债权人对债务人的资产享有一般求偿权。 一级市场上的抵押贷款没有固定的数量和面值，每笔抵押贷款的数量都取决于借款人的需要及其还款能力。 抵押贷款的概念 一级市场抵押贷款一般只涉及到一个投资者，如某家银行或一家抵押贷款公司，而债券或股票通常都由许多投资者持有。 一级市场抵押贷款的借款人通常都是个人，所以与这些借款人有关的信息并不为人们所广泛知晓和证实。而债券或股票由发行公司公开发行，发行公司必须在披露信息和保证信息的可靠性方面广泛地接受各项法规的监督。 一级市场抵押贷款类型（美国） 房屋抵押贷款（family,用于购买可供1-4个家庭居住的房屋） 多个家庭住房抵押贷款（multifamily,用于购买公寓、以及区域住宅） 商业抵押贷款（commercial,用于购买出于商用目的的不动产） 农场抵押贷款（farm,用于购买农场） 抵押贷款的类型 基于抵押市场上借款人和贷款人不同的需求，将创新出不同类型的抵押贷款 这些需求主要有：成本变化（利率）、期限结构、信用状况、收入状况、偿还能力等 抵押贷款的类型 联邦抵押贷款 普通抵押贷款 固定利率抵押贷款 浮动利率抵押贷款 自动降低利率抵押贷款 分级偿还抵押贷款 产权递增抵押贷款 二级抵押贷款 升值共享抵押贷款 财产参与抵押贷款 储备年金抵押贷款 抵押贷款二级市场 金融机构提供抵押贷款后，市场会将这些抵押贷款在二级市场卖掉，即称为贷款出售（或使其证券化）。在美国大约60%以上的抵押贷款以这些方式证券化了。 为什么要出售抵押贷款？ 金融机构出售抵押贷款的一个主要原因是为了更好地对信贷风险进行管理。 在现实的抵押市场上，小银行无法容纳规模过大的贷款（因为信贷过于集中使得风险太大，或是因为资本有限），因此需要将部分贷款出售给一些与自己有长期存贷业务关系的大银行。 抵押贷款的出售能有效控制信用风险、利率风险和流动性风险，同时也使得金融机构能够更好的获得资产分散化的效果。 为什么要出售抵押贷款？ 当金融机构作为出售抵押贷款的中介时，能够获得服务收入。 可以降低监管对商业银行带来的“负担”（资本金要求、准备金要求等）。 第二节 抵押贷款证券化 中介机构在试图出售贷款时会遇到以下几个问题： 一是抵押贷款的数额太小无法形成能够批发的金融工具，许多金融机构投资者不愿意经营这么小规模的业务。 二是由于这些抵押贷款可以有不同的期限、利率和不同的合同条款，并没有标准化，使得众多的抵押贷款很难合成一个大额的抵押贷款。 出售贷款时会遇到的问题： 三是抵押贷款业务的成本较高，它与公司债券相比，贷款人必须每月收取还款，还要交纳税款和保险费以及需要维护储备账户，而购买公司债没有这些要求。 四是抵押贷款存在未知的违约风险，因为抵押贷款的投资人不愿意花费太多的时间评估借款人的信用。 正是由于这些问题的存在，促使了抵押贷款的证券化。 抵押贷款证券化的类型 以不动产抵押贷款为基础发行的证券称为抵押担保证券，发行和流通由抵押贷款担保的证券的过程称为抵押贷款证券化。 抵押贷款证券化的方式通常有三种，它们分别是： 转手证券（pass-through mortgage securities） 担保抵押债券（collateralized mortgage obligation, CMO） 抵押担保债券[mortgage-（asset-）backed bonds, MBBs] 转手证券 金融机构时常会将自己提供的抵押贷款和其他资产集中起来，然后以转手凭证或证券形式让投资者享有这些集合资产的权益。 转手证券的交易