房地产全年营销策划方案_114p_副本.ppt

环境分析 任务分解 目标下战略 推售计划 行事历 市场分析 项目分析 形象展示策略 服务体验策略 活动营销策略 推广策略 解决思路 价值梳理 营销策略 点对点的DM直邮服务； 在大连市内、开发区、竞品售楼处附近等设置外展场 小众餐会营销锁定传播力强的客户（大连各商会） 路牌广告、地盘包装截流客户； 在其他项目捷足先登及大规模推广的前提下 本项目也将线上线下全方位锁定客户 锁 定 客 户 推广策略 通过大众媒体建立足够的知名度，建立潜在目标客户对本项目的心理认可，竖立项目形象；寻找高质量的目标客群， 借力发力，扩大项目的影响力。 大连各主流媒体扩大宣传面； 路牌广告 目前区域内的广告位基本已被占用，显示了北京郡、金海国际花园等项目的强势推广 本项目可以选择广告牌数量较少，对客户没有起到引导和截流的作用 需要通过其他渠道进行强化 丹大高速 哈大高铁 彩虹桥 金海国际花园 北京郡 推广策略 工地包装初步树立本项目形象，增强了本项目与周边项目的区隔感。同时也锁定部分客户。 工地包装 东方湾 北京郡 金海国际花园 推广策略 围挡包装 目的： 在广告牌位不足客户被截流情况下，跳出拦截，深入了解客户，扩大项目的影响力和知名度。 形式： 在大连市内选择人流聚集的公共场所设立本项目标志性展位，赠送项目宣传资料，展示项目形象；可以有选择的让客户填写问卷，并发房礼品。 地点建议： 西安路麦凯乐、开发区安盛、金大海鲜酒店 时间：2011.4-8月 在大连市内、开发区、竞品售楼处附近等设置外展场及接待大厅 推广策略 点对点的DM直邮服务 直邮时间点： 3月1日、4月1日、7月1日 直邮点选择： 大连市及开发区住户、公务员；各医院、学校、机关单位；项目周边比较富裕的村镇及工业区中的大企业 直邮内容： 项目的形象、基本描述、户型及价值点介绍样板房、售楼处、园林现场实景图；之后的直邮按照适时的需求来进行 推广策略 东方湾 3.3公里 3.3公里范围内 春华 小学 小众餐会营销锁定传播力强的客户（大连各商会、相关领导等） 目的： 与大连各商会、相关领导建立沟通渠道，推介产品；利用他们扩大项目的影响力 形式： 小众餐会或酒会，谈论项目或市场形式 地点： 高档会所、酒店或餐厅 人数： 每次不宜超过100人 时间：2011.4月-5月 推广策略 主流媒体 推广策略 目的： 通过大连各大主流媒体扩大宣传面，提高项目影响力同时全面挖掘潜在客户 报媒： 《半岛晨报》、《大连晚报》、《新商报》 杂志： 《魅力》、《家园》、《大连地产》 电台： 大连交通台FM100.8、大连音乐台FM106.7、大连都市台FM99.1 网络： 搜房网、大连焦点网 5月 时间 4月 6月 7月 8月 3月 9月 11、12月 10月 直邮 餐会 工地围墙 广告牌 户外广告（形象宣传，全新面市等） 客户挖掘 形象宣传，建立强烈的第一意象 客户挖掘 外展场 圈层客户营销 挖掘周边客户，增强影响力 主流媒体 报广 推广策略 杂志 电台 短信对各档期活动节点宣传 网站宣传及网络剑客炒作 电台 电台 报广 阶段 重塑形象 产品升级 品质生活 报广 环境分析 任务分解 目标下战略 推售计划 行事历 市场分析 项目分析 形象展示策略 服务体验策略 活动营销策略 推广策略 解决思路 价值梳理 营销策略 推售原则： 安全原则：在波动市场中，蓄水客户有限的前提下，政策尚不明朗，应该谨慎进行推售； 品牌提升原则：在价格具有竞争力的同时增加客户购买信心，提升品牌影响力，做品质和价格的领军楼盘； 采用灵活应变原则：根据产品不同，进行优劣势房源梳理。根据去化情况，进行搭配销售；整体采用少量多批推售原则，制造稀缺性； 差异化原则：研究竞争项目推货节奏，进行后期推货时间、产品类型进行预估，寻找市场空白。 项目推售原则 推售原则 阶段 销售房源 起止时间 时间 销售 目标 （亿 元） 备注 一阶段 D2 剩余 11年3－4月 2个月 1.4 样板间示范、春展爆发实现快销跑量 二阶段 上个阶段剩余房源加上 D3 202套 11年5－7月 3个月 1.6 继续体验示范区感超力的基础上增加活动频次 三阶段 D3 剩余 11年8月 销售目标：完成阶段性销售收入 3个亿左右 注：由于资料不全，销售目标为预估 推售计划 B2 B3 C10 C9 C8 C7 D6 D5 D4 D3 D2 3月开售 5月加推 推售计划 推货时间 推出套数 房号 产品 产品及面积 所推房源 11年3月初 40 D2 高层 61-149 一阶段1批次房源 11年4月初 60 D2 高层 61-149 一阶段2批次房源 11年5月初 70 D3 高层 61-149 二阶段1批次房源 11年6月