童家院子车辆基综合开发项目发展建议0903.pptVIP

* * * 威胁（T） 项目建设依托城市轨道交通的建设，轨道交通建设是否按时进行或完工，将直接影响本项目的开发节奏和销售； 渝中和江北对于高端商务的主流引导将对本项目商务的发展起到制约； 房地产的宏观调控对市场的影响使后期开发环境具备一定的不确定性。 项目SWOT分析 总结： 项目具备发展TOD模式下综合体的城市发展和规划背景； 项目具备发展TOD模式下综合体的区域条件、地块条件和交通条件； 结合市场分析，项目可综合发展主题式商业、街区商业、中高档写字楼、公寓、高星级酒店和中高端住宅等多种物业； 项目在商业业态和形式的选择上，应充分考虑项目所处区域商圈与主城商圈的竞争关系；可充分利用项目交通条件和北部区域未来发展的背景进行主题式商业开发；使商业规划与区域发展相互促进； 项目在写字楼的档次选择上，应充分考虑渝中和江北两个主要商务集中区对高端客户的向心力，避免与其进行直面竞争；而是充分利用“两江新区”和北部新区的产业规划，以及自身的规模优势和交通优势，打造高新企业发展平台型商务区； 项目在酒店的选择上，应充分结合项目周边高档居住区和中高档商务区的特点，并兼顾区域未来发展，考虑5星高星级酒店的建设和经营。 项目SWOT分析 关于产业型综合社区的构想 在两江新区“一门户、两基地、两中心”的规划中， 一门户,就是内陆开放的门户；两基地分别是高水平的现代制造业和研发技术转化基地,国际生产型服务外包基地。两中心,则是国际现代物流中心和西南地区的金融中心。 在北部新区产业规划中，明确主导发展现代服务业集群 同时在其打造的4个现代服务业聚集区中，项目紧邻的两个组团分别为： 人和生态科技商务区，主要集中为信息服务、科技服务、创意产业、会展服务以及高端商务等现代服务业。 金山国际物流中心，主要布局多式联运、保税物流、加工贸易、国际采购与配送、检测维修等外向型服务业 可以说：本项目所在区域正是处于重庆未来现代服务业集群的中心地带，是重庆未来最适合打造类似于天津滨海服务外包产业园区的区域；而本项目则可以充分利用自身优势，塑造“重庆现代服务业中心商务区”。 项目定位 TOD模式下，以现代服务业为基础的， 为现代服务企业全方位提供办公、商务往来、居住等多种功能的，集商业、酒店、写字楼、公寓和住宅为一体的 百万平方米国际社区。 重庆现代服务业中心商务区 写字楼与酒店客户 BPO和ITO企业： 软件企业： IC设计企业： 生物医药外包企业： 金融服务外包企业：等 项目客群定位 天津滨海现代服务企业 公寓与住宅客户 两江新区中以上企业的高管、白领；以及相关产业的白领等； 来自全市的其他高品质客户群体； 5.项目各部分市场定位与规划概念设计建议 中心商务区 配套居住区C 突出轨道交通；以轨道为轴线，构建内外交通体系；联系全区域，辐射全市； 以童家院子车站为龙头，以TOD站点集中开发模式构建干线物业商务、商业整体蓝图； 以现代服务业为基础，将整个区域划分为“中心商务区”、“中心商业区”、“都市风貌展示区”、“配套居住区”和“中央公园区”。。 重庆现代服务业中心商务区规划布局 配套居住区B 配套居住区A 中心商业区 都市风貌展示区 中央公园区 中心商务区 以“现代服务业”为基础，通过写字楼、酒店和公寓构建其完成的中心商务功能； 主要吸纳为新区各类型企业服务的相关行业公司，打造重庆两江新区的“现代服务业”核心； 在该位置设置商务区的考虑因素： 1、临轻轨站，对主城交通便捷； 2、可通过西南侧道路与人和服务集群相衔接；可通过奥园连接道路和轻轨与金山服务集群相衔接； 3、可通过在机场高速接入道路与机场、主城保持畅通； 4、可与都市风貌展示区一起充分展示重庆新区风貌； 中心商务区 中心商务区 写字楼定位： 现代服务业商务基地 档次：5A 案例参考：北京SOHO中国系列； 建筑形式：开放街区无裙楼式SOHO（非超高） 本项目规模：5万平方米左右 交通改善建议：考虑设置轻轨车站出入口（该轻轨线可直通机场） ；在项目西南侧规划道路设置写字楼区的主要出入口；并在此出入口引入连通主城的公交车站和线路。机场路开口接入都市风貌展示区，并通过道路连通中心商务区。建立中心商务区与中心商业区步行交通和内部车行系统。 中心商务区写字楼发展建议 中心商务区 中心商务区酒店发展建议 酒店定位： 档次：5星 建筑形式：非超高 本项目规模：2.5万平方米左右 地块优势：发展潜力大、两江新区产业规划、交通便利，自身及周边具备大量中高端居住和商务人群。 现代服务业企业国内外商务往来人群； 交通改善建议：考虑设置轻轨车站出入口（该轻轨线可直通机场）；在项目西南侧规划道路设置主要出入口；并在此出入口引入连通主城的公交车站和线路。建立酒店与写字楼和中心商业区之间的步行和车行交通。 中心商