2019年房地产市场形势预判与企业策略研究.pptx

;目录 CONTENTS;2018：政策深化 调整显现;2018政策调控全景图;2018因城施策的做法：一线调供给结构，二线修补人才政策，三四线调整货币化安置比例;;2019年楼市调控政策基调：房住不炒，因城施策;整体政策趋势：短期更加强调因城施策，中期结构调整，长期显现长效性;2018年累计上涨5.09%↑ 较去年收窄2.06百分点 2018年上半年 累计2.64%↑ 较去年同期收窄1.54个百分点;各线城市累计涨幅较去年同期均收窄，三线城市收窄幅度最为显著;2017年以来绍兴、洛阳、贵阳等城市房价涨幅持续显著;图：2015年12月-2018年12月50个代表城市商品住宅月度成交量走势;数据来源：CREIS中指数据，;多数城市各层次产品价格小幅提升,市场高端化步伐放缓;0.93;2018年十大城市中二手房价格累计下跌，多城市价格环比下跌;土地市场趋冷：流拍增加 地价下跌;住宅用地流拍数量明显增加，流拍宗数占比达近年峰值;流拍原因追踪：预期改变、土地出让条件严苛、融资环境趋紧;土地推出和成交面积继续增长，未来供给有望得到改善;图：2016年以来全国300个城市土地成交楼面价和平均溢价率;一、二线城市住宅用地楼面价均下跌，三四线城市出让金增幅较明显;表：住宅用地成交规划建筑面积(万㎡，市本级)TOP20;2019展望：需求逐步调整 供给中低速增长;;受国内外经济贸易环境影响，经济下行压力犹存;信贷数据持续走弱，2019年货币政策将继续稳健;数据来源：中指研究院测算;需求：一线市场规模有望小幅回升，价格或现结构调整;需求：二线城市规模分化中小幅调整，但总量优势仍然显著;需求：受棚改体量及货币化安置比例下降影响，三四线市场量价下行压力较大;供应：土储充足而预期转向，开工和投资增速将回落至中低位水平;本轮行业周期展望：周期延长 波幅趋缓;周期划分依据;历史周期：平均时长在三年左右，与政策周期重合度高;周期预判：因城施策下城市轮动，本轮周期将明显延长，且波动幅度趋缓;资料来源：中指研究院综合整理;目录 CONTENTS;百亿房企竞争格局分析;销售：百亿各阵营间分化加剧，500-1000亿阵营有所扩大;拿地：房企拿地态度审慎，合作拿地占比提升;融资：企业融资环境仍偏紧，大型房企融资优势明显;多元化：由开发向长期运营转变，大力挖掘存量资产运营价值;300-500亿房企发展情况;销售布局：销售额平均增速51%，长三角区域销售贡献占比高;聚焦刚改改善型产品：300-500亿房企应对市场变化，加大中小户型产品的推售力度，90-200平改善型产品平均占比超70%；其中，华鸿嘉信、联发大户型中高端住宅占比较高。;拿地：审慎投资，三四线城市新增土储占比加大;融资：积极构建多元化融资渠道，但发行频次相对偏低;500-1000亿房企发展路径;销售业绩：房企销售表现亮眼，企业间分化明显;图：500-1000亿房企2018年1-11月重点项目销售额在各城市等级分布结构;图：500-1000亿企业2018年重点项目各面积段销售额占比;2018年，500-1000亿房企拿地态度审慎，其中，龙光、合景泰富、中骏拿地金额同比增长超100%。500-1000亿房企拿地金额比销售额均值为33.1%，滨江、合景泰富、禹洲等房企拿地金额占销售额比重超40%。与2017年相比，除滨江、合景泰富、中骏外，其他房企拿地金额占销售额比重均下降。 ;图：2018年1-11月500-1000亿房企招拍挂拿地面积分布;合作拿地方式备受500-1000亿房企青睐，权益拿地比例均值为83.4%，其中滨江、禹洲权益拿地比例均在60%以???。;指标;指标;图：2018年1-11月500-1000亿房企债券融资渠道产品比例;类型;500-1000亿房企发展路径：精准布局，拓展资源，提升运营;当前市场形势应对策略及未来发展建议;;典型房企应对策略：猛抓回款、控制投资及开工节奏;发展建议：把握城市群发展机遇，不断提升产品及运营能力;谢 谢！