选址 市场类别.docVIP

一、选址依据 在商业发展上，选址是相当重要的，特别是店铺类的发展。特别是商业店面都会有一个相对范围程度的辐射区，并且辐射区域根据印象范围和周边环境的变化会相应的改变。 首先，商业选址有几大因素制约着：1 居民情况 2 商圈情况 3 人流量 4 交通情况 5 街道情况 6 地域状况 7 门店结构和成本 8 辐射范围内同类竞争情况 店面的销售情况首先被影响到的应该是周边辐射范围内的居住情况，这些会直接影响到店面的销售情况和产品整合情况，以及门店生长周期等众多影响因素。周边人员的年龄结构、性别比例、消费特征、住户结构、住宅新旧等都是需要去研究的内容，通过对附近人群的分析和定型化的尺度，客观的衡量和评价选址在此条件下成功开拓的可能性，为门店定位提供有力的依据。 商圈氛围的重要性，一是他能够从宏观上位预测整个销售趋势提供依据；二是它直接影响到店面的定位（商品档次）和门店也太的选择；三是从整体营销战略上来说，它将主导整个网点布局的合理性，树立品牌的影响力，对于建设和商业氛围，以及提供定位分析的依据和基础，从何考虑开设门店的可行性，也为从宏观角度考虑网点如何合理布局提供参考信息。 人流情况，其中包括人流流动方向、人流数量、人流结构、人流行动方式。充足的人流一定程度上将保证了有利的流通媒介。这一块内容将主要从考察行人的结构、行人的流量、行人的流动方向和消费倾向等方面，来为店面的潜在消费市场和品牌市场提供分析和预测的依据。 交通情况，从交通路线、车站、轨道等交通方面入手，联系门店实际情况，根据交通情况来估测此地区是否存在潜在市场，是否能为潜在的消费者提供交通上的便利，是否能带动人流量，以此来判定该地段是否具备门店开设条件。 街道情况 通过街道的交通规范、卫生环境等方面来考察该位置门店是否醒目，能否表现门店装潢的特点，是否与周围环境相辅相成，是否能突出体现连锁品牌的优势地位，以及来吸引周边潜在消费者，提升对该地区的影响力，带来整体品牌效应和规模经济。 地域状况，了解地域范围内的整个街道、路段。以这些为面，考察点在面上的协调效果，所考虑的问题将更加细化，更贴近实际，如果非为商业街道的黄金分割点，是否占据较好的市口位置，是否在地理位置上为促销提供有利的优势，是否能在一定程度上影响到周边地区的品牌效应。周围是否有一些建筑物、河流等影响店面的辐射范围。以及此地政府规划情况。 一旦商圈环境确定，必然要考虑到门店结构和成本，如门店的支出和成本是否超出预算，盈亏是否能够达到平衡，门店内部结构是否有利装修表现等等问题。这一块内容应从选址租金、选址经营面积和选址整体布局来考虑门店开设的合理性和规范化，重点考察门店开设是否能够达成“成本支出最小化，赢利能力最大化”。 辐射范围内的竞争对手的情况，以及与竞争对手的辐射重叠区域的消费者情况，以及两者的重叠区域的促销政策的对策，并且是否采取转营销的政策避免碰撞。 二、城市分类 首先是把城市分成3个类别：①工业化城市：这种城市功能单一，人口较少，大多是某个或某几个大型企业的员工和家属。根据工业项目的不同，又可分为：矿业城市，重工业城市，轻工业城市。此外还有电子及高科技工业城市，但都依附于大型城市周围，属于卫星城。工业化城市居民中，工业企业员工占比很大，居民呈“金字塔形”消费结构，一线工人的数量大，收入稳定，当然绝对值不高，而且居民对购物时尚的追求不会太超前。那些商品种类又宽又深、档次和价格带很宽的零售商不易成功，而由于这类城市中很少有极贫困阶层，因此低价、散乱的业态也很难成功。 ②交通枢纽城市：一般这类城市是由两个因素产生：地理位置和行政区划。他们的建城时间都很早，大多有百年的历史，是商品和信息的集散地，又可分为：门户型（进入某些地区的必经之地，如山海关），交叉性（几个交通干线交叉的地方，如武汉、郑州），港口型（一个城市的出海刚和内陆港，如大连、秦皇岛），地区核心型（某个地区的核心城市，如沈阳、西安）。这类城市的居民有典型的“纺锤形”消费结构，即有少量特别富有的阶层和非常贫困的居民，而中层部分占大多数，而且中层群体里有一大批消费意识超前的顾客。这类城市积极吸纳的业态都比较先进，传统业态不占优。虽然某些城市中层收入也不高，但在跟风驱使下，会把价格带往上烘托。 ③混合型城市：是上面两种城市的混合，其中很多事受政府政策的影响而成，往往成为特大型城市或城市群，又分为：工业中心城市，经济贸易中心城市，行政中心城市。这类城市兼具上面两种特性，比较复杂，但由于各种传统或现代业态都比较发达，所以竞争很激烈。 三、城市中功能区的分类（居民情况） 当我们确定要进入某个城市之后，就要对其地图按功能进行区域划分。一般我们队城市作出如下划分： 居住区：人口密集。人口流动较少，顾客的重视度比较高。社区往往有较强的独立性。 工业区：工厂云集，较多的工作人