2019年工业园区业务战略分析报告.ppt

* * 产业长期增长率的变化 客户的变化/使用上的变化 产品创新 技术变化 营销创新 主要公司的进入或退出 商业秘密的扩散 产业的不断全球化 成本和效率的变化 客户偏好的变化（差异化产品/无差异化产品） 管制的影响和政府政策的变化 社会习俗、态度和生活方式的变化 不确定性和风险的减少 * * * 城市化究竟给房地产带来怎样的空间？主要体现在几个方面。 一是空间性增长，有资料显示，中国城市化将从2001年底的37.65％增长到2025年的50％左右，我们需要安排1亿人口的住宅。 二是我国平均每年新增小城镇800个左右，每年转移农村人口1000万，10年中有1亿人口落户小城镇。另一个趋势是向大城镇发展，50－100万人口的城镇占72％。这为相对滞后城市建设提供了巨大的新增空间。 三是城市群的发展，给房地产行业带来机会。 四是城镇化和城市化的产品也会给房地产业带来极大的利好，例如全球一体化、汽车行业等。可以预见，中国房地产业正迎来第二波发展高峰。 ???到2010年我国城市化率将达到46％，城市人口将达到6．4亿人，比目前净增1．9亿人，平均每年要新增人口1852万。按照城市化水平与人均GDP的正相关性的规律，如果到2020年中国人均GDP增至2800多美元，那么届时城市化水平可达到60％左右。 城市化进程的加快，必然要求房地产和住宅产业与之相适应。单单拿住宅这一项来说，按现在的城市人口计算，每增加1平方米人均住宅建筑面积，就要新建5亿平方米左右的住宅。而如果按预测的到2010年城市人口达到6．4亿人，人均住宅建筑面积按目前的 22平方米计算，那么仅满足新增加的1．9亿城市人口，就需要建设41．8亿平方米住宅。 ?全球经济一体化的大背景必然给房地产业带来很好的机遇。由城市化来推动市场化，再由市场化来推进工业化。这是第二个重要战略机遇期——城市化的步伐加快。现在我国的城市化水平是３７．８％，再过２０年可以达到５０％。每年有１-２个百分点的增长，这样算来，每年有１３００万至２０００万的农民进入城市。 中国城市的发展已经进入了一个崭新的阶段，单纯靠工业数量的扩张来带动城市发展的时代基本结束。城市的发展已经进入到了一个必须依靠提高城市的空间格局、完善城市体系和加强区域城市之间相互协调，才能保证城市持续、快速、健康发展的新阶段。因为“城市运营商”的崛起，才标志着中国的城市经营进入了一个崭新的时代。 中国房地产的市场需求是实实在在的—经济持续增长，城市化进程加快，人口向城市大量汇集， 根据联合国的一项统计资料表明，当一个国家和地区人均GDP达到800－1000美元时，房地产进入起步阶段；人均GDP在1300－8000美元，房地产进入快速上升阶段；人均GDP在8000－13000美元时，房地产进入平稳阶段；人均GDP在13000美元以上时，房地产进入萎缩阶段。目前中国的人均GDP也就是1000美元，要想达到8000美元，至少还需30年的时间，因此广义的房地产业还将有30年的黄金发展期。 五大发展机遇 ???一、全面建设小康社会的机遇　 ????江泽民在十六大报告中指出，２１世纪头２０年，我国将全面建设小康社会。这将对城市运营商带来很大机遇。这些机遇体现在：随着城镇人口比重的大幅度提高，工农差别、城乡差别和地区差别扩大的趋势逐步扭转，家庭财产普遍增加，人民安居乐业，过上更加富足的生活；全民族的思想道德素质、科学文化素质和健康素质明显提高，形成比较完善的国民教育体系、科技和文化创新体系、全民健身和医疗卫生体系。人民享有接受良好教育的机会，促进全面发展；可持续发展能力不断增强，生态环境得到改善；资源利用效率显著提高，促进人与自然的和谐。　 ????二、城市化、城镇化加快发展的机遇　 ????最近１０年间，我国平均每年新增小城镇８００个左右，每年转移农村人口１０００万人，１０年中有超过１亿的农村人口落户小城镇。在全国所有建制市中，１００万以上人口的城市１６６个，占２５．１％；５０万～１００万人口的城市２７９个，占４２％。这些新的城市、城镇，在过去２０年中，优先发展了“市”（市场、产业），而“城”（如交通、公共文化体育设施、居住建设）的建设相对滞后。今后，从粗放到精细，有着巨大的新增空间。　 ????三、城市群扩张、城市重新定位的机遇　 ????当前中国城市发展的最新趋势是：向以经济为纽带的大城市为中心的周边城市群发展。在城市群扩张和城市重新定位过程中，城市运营商将面临很大机遇。 ????四、“消费升级”的机遇　 ????例如，汽车消费带来的深远影响；中产阶层逐步形成带来的影响；未来人们工作和居住分离带来的影响以及高科技带来的影响等，都将为城市运营商提供发展机遇。　 ????五、政府公共服务放开，吸纳私人资本进入城市开发的机遇　 ????加