房地产投资信托风险规避机制之建构.docVIP

HYPERLINK 有限合伙 房地产投资信托风险规避机制之建构  房地产投资信托(Real Estate Investment Trust，简称REITs)风险的规避问题，是研究REYYs的人都必须关注的问题。令人遗憾的是，这样一个RErrs制度中的核心问题，至今却少有人问津。在国内目前的各类研究文章中，很少涉及美国REITs风险问题，至于涉及REITs风险之防范问题研究，则更是寥寥无几。或许这是因为急于把这一在国外比较流行的制度引进中国，如在引进之初即指出其风险，则势必会影响其引进的后续进程，对于其风险之防范则更是无暇顾及。 一、银监会暂行办法(征求意见稿)相关规定之不足 为规范信托投资公司房地产投资信托业务的经营行为，银监会于2印4年10月18日发布了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》(以下简称《暂行办法》)。这个文件肯定了房地产信托的积极作用，并有意促进房地产信托的发展，比较明确地表示了对房地产信托产品的支持。我们认为，《暂行办法》关于房地产投资信托的风险控制与监管的规定尚有不足之处。 (一)风险控制规定的不足 其一，对信托投资公司应具备的公司治理机制、操作流程和风险控制机制缺乏明确规定。“从事房地产信托业务的信托投资公司应具备完善的公司治理机制、操作流程和风险控制机制：(1)有条件的可聘请外部专家和咨询顾问等；(2)信托投资公司应保证业务操作流程的严肃性和独立性，防止行政干预；(3)风险控制机制包括信托投资公司内部风险控制机制和房地产信托业务风险控制机制。内部风险控制机制包括业务流程、组织机构、财务管理、公司经营理念上的风险控制措施等。房地产信托业务风险控制机制包括市场风险、操作风险、信誉风险、信托财产管理等风险的防范和控制措施等。”(《暂行办法》第41条)如果规定有条件的可聘请外部专家和顾问，那么条件是什么?多数信托投资公司为压缩成本，都会声称自己没有条件而不聘外部顾问；防止行政干预，没有规定是哪一级行政机关?哪种程度构成干预?现实情况是很多房地产投资项目都有政府支持，与行政机关联手交易是许多信托投资公司所希望的，要从客观上防止行政干预谈何容易。而内部风险控制机制和房地产信托业务风险控制机制所包括的风险控制措施也没有细化。 其二，“严禁”与“防止”开发企业挪用款项措施不力。严禁开发企业挪用贷款转作其他项目或其他用途，并防止挪用销售回款开发其他项目或挪作他用(见《暂行办法》第47条)。但办法未规定相应的处罚措施，使“严禁”与“防止”都成为空话。 其三，未对信托登记作明确的制度规定。信托投资公司以投资方式运用房地产信托资金的，应当至少采取如下风险控制措施：“……及时办理所涉及的房地产企业的股权变更手续或信托登记手续”(《暂行办法》第48条)，而有关信托登记的制度尚不明确。 (二)监管规定的不足 其一，未对信托投资公司中风险控制委员会所占比例作出规定。信托投资公司开办不受信托合同份数限制的房地产信托业务，应具备下列条件：“……董事会应设立独立的风险控制委员会，包括有外部人士参加并由外部人士担任主席的审计委员会”(《暂行办法》)第31条)，该规定未对信托投资公司中风险控制委员会所占比例作出规定。 其二，对擅自办理房地产信托业务的种种行为处罚力度不够。未经核准而擅自办理房地产信托业务的、未经核准信托投资公司擅自办理不受信托合同份数限制的房地产信托业务、信托投资公司有欺骗投资者行为或者推介房地产信托业务的材料存在虚假内容、擅自担任房地产信托资金保管人等行为，由中国银监会或其派出机构责令其停止该业务，没收非法所得，并处5万元以上50万元以下罚款(参见《暂行办法》第50、51、52、53条)。对于房地产投资信托这样的高赢利行业来说，违规罚款仅为5万～50万元，是完全无法阻止其违规行为的。 二、中国C-REITs风险规避机制之设计 由于C-REITs制度近年来才出现在中国内地，对于C-REITs的风险之认识尚处于初级阶段，就目前已经发生或可能发生的风险问题而言，应从外部与内部两个方面着手进行风险规避。 (一)外部风险规避机制 1.形成完善的房地产投资信托风险规避法律体系 (1)关于C-REITs公募与私募法律适用之建议 按照美国REITs的相关法律，REITs有公司、信托或协会这三种实体，其公开公司的公募发行要严格履行证券法律规定的义务；而对于封闭公司、信托或协会的私募发行，则由于对象多是拥有资金、信息、或专业管理经验的封闭公司、信托或协会等投资机构，因此证券法律豁免了它的注册登记义务，且在信息披露方面也适当降低了要求。 我国证券法律只规定了公募形式，这种形