房地产企业会计核算.pdf

目 录 一、房地产行业概况1 1.1 房地产开发企业的经营特点1 1.2 房地产开发企业的主要业务1 1.3 房地产开发工作的主要程序2 1.4 房地产项目开发流程5 1.5 房地产开发企业的内部控制8 1.6 房地产行业成本核算较难12 二、房地产核算收入内容的核算13 2.1 营业收入不同的经营方式的确认13 2.2 房地产开发企业收入确认的时限14 2.3 房地产收入确认的标准19 2.4 房地产开发企业收入的确认20 2.5 如何确认开发产品预售收入22 三、开发成本、费用的核算25 3.1 开发成本的组成26 3.1.1 房地产开发成本的组成内容26 3.1.2 房地产开发成本核算程序27 3.1.3 房地产开发成本的确定29 3.1.4 土地开发成本的核算31 3.1.5 前期工程费用的核算34 3.1.6 基础设施费用的核算35 3.1.7 建筑安装工程费用的核算35 3.1.8 配套设施开发成本的核算36 3.1.9 房地产开发间接费用的核算40 3.2 不同形式的成本核算44 3.2.1 房地产企业成本、费用主要会计科目44 3.2.2 自营开发工程的核算46 - 2 - 3.2.3 代建工程开发成本的核算55 3.2.4 发包工程及其价款结算的核算56 3.2.5 “动迁”项目的房地产成本费用核算59 3.2.6 出租开发产品的会计核算61 3.2.7 房地产业合作建房的财税处理62 3.2.8 房地产成本核算实例分析65 3.2.9 涉外房地产成本分摊案例分析67 3.3 成本相关的问题69 3.3.1 成本核算存在的问题69 3.3.2 房地产成本管理73 3.3.3 房地产项目进度控制77 3.3.4 房地产项目管理80 3.3.5 房地产项目成本控制82 3.3.6 建立合同网络框架84 3.3.7 项目设计阶段的成本控制88 3.3.8 项目实施阶段的成本控制89 3.3.9 房地产成本控制91 3.4 值得探讨的问题94 3.4.1 审计局披露房地产成本核算三大问题94 3.4.2 房地产企业会计核算的技巧95 3.4.3 房地产开发企业会计核算值得探讨的几个问题97 3.4.4 房地产企业开发产品视同销售的所得税会计处理98 3.4.5 浅谈房地产开发企业的会计核算100 - 3 - 一、房地产行业概况 1.1 房地产开发企业的经营特点 房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点： 1、开发经营的计划性 企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之 内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计 划进行开发经营。