物业工程部管理手册培训教材.pptVIP

工程危机管理——危机处理 误报火警 派最接近现场之员工调查火情。 尽快报告现场情况。 确实误报，尽快消防 控制复位。 调查误报原因。 消防控制中心当值负责人填写有关报告。 如有需要，安排进行维修。 工程危机管理——危机处理 火警处理程序 确认火警后，尽快评估是否报消防部门。 确认所有消防系统正确运作，关闭空调机组。 考虑是否执行紧急疏散计划（封锁大厦，许可人士除外）。 派遣物业保安及义务消防员进行灭火。 切断火场电源。 关闭所有电梯于首层，只留消防专梯（派专人操作）。 协助消防员灭火。 火警过后，清理场地。 详尽报告，照相。 如有需要，向保险公司索赔。 分析起火原因，追究责任人，教育群众。 工程危机管理——危机处理 气体泄漏——工作程序 如证实气体泄漏，必须报警。 急救准备，紧急复苏法。 现场查证是否属实。 切密在现场开关任何电器及可能产生火花之行为。 关掉手机、传呼机、对讲机等。 无论是否属实，在现场打开窗户，使空气对流。 关闭现场有关气体开关。 疏散在场人士往空气流通之处急救（保安，防止盗窃）。 将昏迷者（晕倒）移至空气流通之处急救。 让有关部门检查现场情况（如属设备故障--抢修）。 查证是否有犯罪行为是公安的责任。 详尽报告（物业管理负责人研究是否跟进有关问题）。 维修管理 物业设备的维修管理是指对设备维修活动所从事的组织，计划与控制。包括： 设备的三级保养 定期检查 计划维修 计划修理的定额标准 物业设备的更新改造和购置与评价 维修管理——设备的三级保养 日常维护保养：主要包括检查，清洁和润滑及时做好坚固工作以及必要记录等 一级保养：按计划进行的保养工作。主要包括对设备进行局部解体，进行清洗，调整，按照设备磨损规律进行定期保养 二级保养：对设备进行全面清洗，部分解体和局部修理，更换或修复磨损件，使设备能够达到完好状态的保养 维修管理——定期检查 设备检查：指根据检测仪表或人的感觉器官对设备的运行情况、工作精度、磨损程度进行检查和校验，是设备维修管理中的一个重要环节 通过检查，及时查明和消除设备隐患 针对发现的问题，拟定改进的工作措施，有目的地做好修理前的准备工作，以提高维修质量 维修管理——房屋安全检查 房屋安全检查是物业管理的重要内容。 《房屋完损等级评定标准》按结构、装修、设备将房屋分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房五类。 定期评定房屋完损等级(一般1-3年），并将检查结果整理归档。 维修管理——计划维修 计划修理是以设备的磨损理论和故障规律为依据的。 研究与把握设备的磨损形成规律和故障发生规律是搞好设备的预防性计划维修工作的基本依据。 维修管理——计划维修 设备故障曲线图 维修管理——计划维修 设备磨损曲线图 维修管理——计划维修 零星维修工程：通常只要修复，更换少量易损零件，调整少部分机构和精度。 中修工程：正常定期检修，使设备能正常运转到下一次修理，更换率一般在10%-30%。 大修工程：对设备定期的全面检修。 维修管理——计划修理的定额标准 修理周期及结构。修理周期指相邻两次大修之间，机器设备的工作时间；修理周期结构是指在一个修理周期内，大修、中修、定期保养的次数及排列顺序； 修理复杂系数，是用来表示不同设备的修理复杂程度，计算修理工作量的假定单位。 劳动量定额，是为完成设备的各种修理工作所规定的劳动量标准，通常以完成一个修理系数所需要的劳动时间表示。 其它定额标准 有了这些定额标准，就可以制定设备的修理计划 维修管理——物业设备的更新改造和购置评价 设备的寿命分为物质寿命，技术寿命和经济寿命，通常把设备的经济寿命年限作为设备更新的依据。 设备改造：设备原型更新和设备技术更新，通常要横向经综合技术经济比较后，确定更新方案。 物业设备的购置即是技术性工作工作又是一种物业投资的经济性活动。因此对购置目的要进行反复研究。保证购置项目技术上先进、经济上合理，功效上适用，要同业主、用户充分协商，征得支持。 设备的经济性评价方法可采用年费法，从不同的方案中选择最优方案。 思考案例——危机处理讨论 自来水压力低，停水 装修噪音 停电 喷头爆裂 配电房、制冷机房火灾 漏水 室外管线，管井问题 2019 ppt资料 * 欢迎批评指导！！ 放映结束！ 物业工程部管理手册培训 浙江中天物业管理有限公司 目录 基 础 管 理 运 行 管 理 安 全 管 理 危 机 管 理 维 修 管 理 主要设备 物业设备包括许多内容，不同性质的房屋建筑有不同的设备，大致包括以下： 建筑卫生设备（给排水设备、