广州美联物业下渡路商住楼营销策略初稿.pdf

下渡路商住楼 营销策划初稿 营销策划初稿 1 第一篇 市场概况分析报告 一、 国家宏观经济情况分析 二、 广州市物业市场发展现状 三、 广州楼市发展趋势预测 四、 项目所在区域房地产市场分析 第二篇 商品策略建议 一、 项目分析 二、 市场定位 三、 规划建议 四、 定价建议 第三篇 营销企划建议 一、 总体策略目标 二、 推广策略建议 2 第一篇：市场概况分析报告 一、 国家宏观经济情况分析 经过一年多的低速增长后，今年我国国民经济出现重要转机，今 年经济增长有望达到 8%。在中央一系列扩大内需宏观经济政策的持续 作用下，今年，我国经济运行出现一系列明显而积极的变化。目前已 初步扭转了经济减速增长的趋势，出现稳步回升的良好势头。这表 明，我国经济已成功克服亚洲金融危机带来的不利影响，宏观调控取 得重要阶段性成果。 据国家统计局提供的资料显示，今年我国经济加快增长的主要动 力来自第二产业中的工业和第三产业。仅从上半年情况看，第三产业 完成增加值 13,626 亿元，增长 8.1%，增速比上年同期加快 1.3 个百分 点。市场趋活、运量扩大，商品房销售大幅度增加以及旅游业的兴旺 是推动第三产业增长加快的主要原因。 其中，据国家统计市场发布的月度投资报告分析，1-8 月，全国商 品房销售面积 6007 万 M2 ，同比增长 40.1% ，增幅比 1-7 月份提高 2.1 个百分点；商品房销售额 1045 亿元，同比增长 48.8% ，增幅比 1-7 月 份提高 4.2 个百分点。受此影响，房地产开发投资始终保持快速增长， 成为带动经济回升的重要动力。1-8 月份累计，同比增长 24.3% ，增幅 比 1-7 月份提高 0.2 个百分点。这表明房地产业的行业运行状况良好。 但是，还应当看到，尽管国家采取积极的财政政策和稳健的货币 政策等对经济产生了积极影响，但有效需求不足的问题仍然没有得到 根本的改善，我国还没有从需求不足的困境中彻底走出来，且有效需 求不足在今后相当一般时期内仍然是制约我国经济均衡发展的量大障 碍。作为支柱产业之一的房地产业，由于其商品的长期性、固定性和 3 高价格特性，所面对的有效需求不足也相当突出。这将会在一定程度 上制约房地产市场的良好运行。 4 二、 广州市物业市场发展现状 虽然广州住宅市场的发展仍有一定的阻力因素，但总体而言广州经 济受全国经济影响仍会继续向好，物业市场受金融、政策的支持、市 政配套设施（如地铁、内环路等）的完善，仍会在未来几年迅速发 展，而人民生活水平的提高，也为市场的兴旺创造了可能。 1. 国家政策方面 从政策面上看，土地招标、拍卖的推行及成熟，对房地产开发企 业总量的控制和资质审查制定的切实实行，房屋拆迁总量的实施，以 及市政建设的确实实施，国家对房地产业尤其是住宅产业的大力扶 持，会对广州住宅市场的发展起到强有力的支持作用。 2. 金融政策方面 从金融面上看，国家实施了对消费贷款额的放量增加及投资方向 的改变，对贷款业务限制范围的放宽，金融利息率的不断降低以及央 行对货币供应逐步实现从直接调控转向间接调控，广州市国有商业银 行对住房贷款的放松及住房按揭手续的简化等一系列政策。另据悉近 期广东农行计划今年新增个人住房贷款 100 亿，并将在重点城市陆续 开设一批“金钥匙”住房金融超市，把 16 种按揭贷款业务“打包”向 市民推出。所有这些为广州房地产市场的进一步发展奠定了基础。 3.