物业管理是怎样炼成的 第七章 如何防范物业管理服务风险.pdf

物业管理是怎样 炼成的 前言 由住宅与房地产杂志社联合中国物业管理协会、深圳物业管理进修学院及深圳 市福田、莲花、华佳宏、开元国际、龙城等物业管理公司共同投资拍摄的国内第一 部物业管理全电视情景剧式教学系列片《物业管理是怎样炼成的》经过近两年的酝 酿、创作及拍摄，终于面世了。作为该系列片配套教材的编写工作也如期圆满完成。 本教材在内容安排上，尽量注重传授基础知识与培养岗位技能相结合，理论知 识与一线案例分析相结合，旨在提高物业管理从业人员的全面素质及综合执业能力。 本教材根据《物业管理是怎样炼成的》系列片的安排，共分八章，分别 系统介绍了物业管理企业在招标、前期介入、装修管理、规范服务、风险防范、投 诉处理、与业委会打交道等多个环节的专业知识。物业管理从业人员可以从中了解 到物业管理的基本业务知识和操作技能，从而达到提高自身素质的目的。 本教材力求突出四个特点：一是理论简明扼要； 二是重“实用”和“实践”； 三是方法先进具体；四是资料全面翔实，较好体现科学性、先进性、适用性和可操 作性。 本教材比较适宜作为物业管理企业进行内部培训以及企业员工自学用书，也 适合作大、中专院校相关专业的参考书。 本教材在编写过程中参与者之众为业内编撰书籍所罕见。这其中既有物业管 理业内的专家、学者，亦有物业管理企业负责人及一线工作人员，这是集体智慧 的结晶，亦是当前国内先进物业管理操作经验的一次大汇总。在此，对于所有参 与编写及给予过我们帮助的人们表示衷心的感谢。 本教材有个别章节的部分内容参考了业内出版的一些专业书籍及个别专业网站 上的内容，在此一并表示感谢。 编者 2004．10．15 第七章如何防范物业管理服务风险…………………………………………… 166 第一节物业管理服务风险的类型…………………………………………… 166 第二节治安风险防范………………………………………………………… 168 第三节车辆管理安全防范…………………………………………………… 169 第四节消防风险防范………………………………………………………… 171 第五节设备风险防范………………………………………………………… 172 第六节公共环境风险防范…………………………………………………… 176 第七节物业管理服务风险防范案例分析…………………………………… 177 第二章 如何防范物业管理服务风险 物业管理服务从整个行业来看，所涉及的空问范围和时间范围都是非常广泛而 长远，同时与千千万万的业主和非业主使用人的生活的各个方面息息相关，正因为 上述特点，决定了物业管理服务面临的风险可能是无时不在、无处不在。物业管理 服务行业又是相对利润低的行业，风险的承担可能导致企业正常生产经营活动无法 进行，所以风险的防范成为摆在物业管理服务整个行业和各个物业管理企业的头等 大事。 第一节 物业管理服务风险的类型 根据国务院颁布的《物业管理条例》(以下简称《条例》)，物业管理是指业主 通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及 配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和 秩序的活动。从《条例》对物业管理的概念和定义来看，