物业管理三十六计.pdf

物业管理三十六计 授课人： 第１计瞒天过海 作为物业管理人员，对业主说实话没错儿，但什么 实话都说就大错特错了。 第２计 围魏救赵 不交暖气费可以适当地停他水，不交物业费可以有 节制地停他电。法规不允许？当然不允许！但你不 会不说是欠费停电吗？就说是设备故障，反正他钱 不交来设备就老有故障。 第３计 借刀杀人 业主不交停车费我们当然不能指使保安砸人家车， 但我们不砸并不说明所有人都不会砸。 第４计 以逸待劳 这一批楼建得实在是差劲儿，一下雨就有人投诉北 边儿窗户漏。漏怎么办？要修也得等天晴了，不然 抹上的玻璃胶干不了还是会漏，到时候业主不光投 诉窗户问题，还会投诉你们把人家地板踩脏了。不 过等天晴了业主们倒很少会有人再张罗维修的事儿 了，所以业主报修不要着急，拖一拖、等一等，效 果比你十万火急地赶过去还好！ 第５计 趁火打劫 业主向开发商、建筑公司投诉房屋质量不好对我们 来说不是坏事，我们也应该积极呼吁：“闹事的业 主只是一小部分，而房屋的质量问题是普遍存在 的。要平息众怒就要追加对本小区的投入。鉴于你 们忙于新的项目抽不出时间，干脆你们直接把钱打 到我们物业公司，我们负责组织施工，对广大业主 也好有个交待。”当然，钱到了我们账上想怎么花 就是我们说了算了。 第６计 声东击西 我们要经常与业主沟通：“您对我们的工作有什么 意见？您觉得我们还应该在哪方面改进？”业主如 果有意见，我们一方面表示虚心接受，另一方面也 要向业主大吐苦水，说一说工作难度，求得业主的 理解和支持。如果业主提不出什么意见，那好，就 快把物业费交了吧！ 第７计 无中生有 业主反映小区里有拾破烂的出没。这有什么，我们 收着拾破烂的管理费呢！当然这事儿不能跟业主 讲，那么可以告诉业主：咱们这个小区是商品房， 拿着银子来买房的都是上帝，售楼小姐缺乏对业主 素质的把关，所以有个别收破烂发财的也成为咱们 这儿的业主了，积习难改，人家不偷不抢，在自己 家院子里拾点儿废品我们怎么干涉？ 第８计 暗度陈仓 你说这些业主操心自己家的事情不就得了，连我们 这些老总、副总到哪儿度假了也都那么关心，一开 口就说我们是花他们钱腐败去了。我们出去旅游是 谁说出去的？下次再有这样的情况你们一律统一口 径，就说我们到先进小区考察，学习人家的先进经 验去了！ 第９计 隔岸观火 业主家房漏了？先查查他物业费交齐了没有，如果 没有，你可以先答应他马上就去解决，半小时后等 他再催的时候告诉他还有几户报修，我们得先给交 过费的业主服务，有耐心就让他等吧！ 第10计 笑里藏刀 看见欠费的业主我们老远就得上前跟人家打招呼， 可以夸他的孩子，夸他家的狗，再不就夸他的衣服 精神，总之要把他夸得心花怒放，恨不得拿你当知 己。在这个时候就可以提醒他该交物业费了。 第11计 李代桃僵 保安队伍混乱、管理不善，为平民愤当然不能让保 安部长承担责任，因为该部长是总经理的司机兼任 的。那撤谁呢？干脆把挂名主管保安部还不到一星 期的副总给撤了，该副总牛哄哄的早就瞅他不顺眼 了，正愁没理由办他呢。 第12计 顺手牵羊 光撤那个副总是不够的，连跟他有关系的党羽亲信 也一同拿掉。 第13计 打草惊蛇 周三安全检查，赶紧贴通知出去！那些在地下室用 电炉子、用煤气罐的租户看见通知就会在你检查之 前把安全隐患收拾起来，等我们检查的时候天下太 平，这不挺好吗？千万不要搞突然袭击，真到时候 发现一大堆问题你怎么办？把人家轰出去？人家是 租户，租户交费比业主还积极，不能全得罪光了 嘛。 第14计 借尸还魂 业主说咱们是“草台班子”，什么叫草台班子？咱 们公司这些老总、副总、部门经理以前都是国家大 企业的领导干部，如果没有我们，企业怎么能破 产；如果企业不破产，那企业所在的这片土地怎么 能卖给开发商；如果这块地不卖给开发商，那么这 个小区从哪儿来？我们就是这么一路走来，把一个 企业变成居民区，因为我们对开发商的杰出贡献， 我们也从企业领导变身为物业公司的领导，这有什 么不对的？ 第15计 调虎离山 业主代表找到总经理室反映问题，好像来者不善。 客服部经理应该马上出面，把这些人请到会议室， 对，就是会议室，会议室离楼梯口远，总经理可以 悄悄地撤离。总之不能让他们把老总堵屋里，别人 干了让业主反感的事情可以说是领导的意思，老总 往哪儿推呀！ 第１６计 欲擒故纵 领导都要抓权，谁也不例外，但你不能一开始就显 出对某项工作的渴望，你得先推荐在这项