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第三章 物业管理机构 第一节 业主与业主大会 • 一.业主 业主是指房屋的所有人 • 二.业主在物业管理活动中享有的权利 （一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务 ； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建 议； （三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会委员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业管理企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有 知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简 称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 业主在物业管理活动中，履行下列义务 （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共 用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的 维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业 主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务 二.业主大会 • 物业管理区域内全体业主组成业主大会。 • 业主大会应当代表和维护物业管理区域内 全体业主在物业管理活动中的合法权益。 • 一个物业管理区域只能成立一个业主大会 • 业主大会由物业管理区域内的全体业主组 成。 • （一）第一次业主大会会议的召开 • （二）业主大会履行下列职责 （1）制定、修订业主公约和业主大会议事规则。 （2 ）选举、罢免业主委员会成员、监督业主委员会的工作。 （3 ）选聘或解聘物业管理企业。 （4 ）决定维修基金续筹、使用方案，并监督其实施。 （5 ）制定和修改在物业管理区域的物业共用部位 和公用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生 的维护等方面的规章制度。 （6 ）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他 有关物业管理职责。 （三）业主大会决定问题的程序 • （1）业主大会可以采用会议集体讨论或书面征求 意见等形式，会议表决采取投票、举手等形式。 • （2）所有享有投票权的已住用业主，均应按时出 席业主大会，参加投票，行使法定权利，承担法 定责任。业主也可以委托代理人参加业主大会会 议，委托他人投票的，必须出具授权委托书，否 则该项委托无效，授权委托书必须有业主签字， 如业主为法人，需加盖法人公章。 • （3）业主大会会议的出席人数达到规定人数时， 在会议上提出待决定事项，由出席会议的业主表 决，经与会业主所持投票权1/2以上通过有效。业 主大会作出制定和公约、业主大会议事规则、选 聘或者解聘物业管理企业、专项维修基金使用和 续筹方案的决议等重大事项，必须经物业管理区 域内2/3投票权的业主通过。 • （4）业主投票时，票数计算原则按业权比例确定 。其具体计票方法可由业主大会议事规则决定， 通常有两种方法：一是按所拥有的产权面积计算 ；二是按拥有的独立单元计算。但业主在首次大 会会议上的投票权，需按业主所拥有的物业建筑 面积、套等因素确定。 案例分析 • 案例1 谁有权决定在这些场所设立广告 牌？广告收益怎样处理？ 一个公司购买了一套位于所在大厦顶层的写字间作为 办公室，并已取得房地产产权证书。有一天，该公司 发现，大厦的开发商与大厦物业管理公司的人员正在 组织工人往楼顶上搭建一面巨大的广告牌。原来，开 发商与物业管理同一家广告公司达成了协议，在该公 司所在楼的楼顶上竖立广告牌，楼顶使用费由广告公 司支付。 • 与此相关联地想到以下问题： • （1）写字楼或住宅楼楼顶所有权应该归谁所有？是开发 商还是物业管理公司？ • （2）某开发商在出售顶层房屋时，合同中规定屋顶花园 的所有权归顶层业主所有和使用，这个规定有效吗？如果 该业主私自将屋顶改造成房屋自己使用，合法吗？ • （3）谁有权决定