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物业管理基础 教师李岷 物业管理简说 • 最早出现在19世纪60年代的英国。Octavia Hill规范租户行为的管理办法。 • 现代物业管理却诞生并发展 于19世纪末20世纪初美国。1911年世上第 一个业主组织“建筑物业主组织（BOO）”成 立，标志着现代物业管理的诞生。 廉租房:美国谢默霍恩屋 廉租房: 日本京都公寓 廉租房:西班牙瓦拉卡斯公共住宅 • 德国富格尔家族1521年捐赠给奥格斯堡市 贫困市民的富格区。一套住房的年租金至 今仍然是0.88欧。医疗和护理均为免费。 Msk 1953石硖尾大火与1978公屋 居者有其所 有其屋 有其房 • 1953年港石硖尾大火，港英政府实施公屋 计划。中低收入者只需一纸身份证明，即 可入住公屋。 • 门槛和租金双低的公屋的兴建，稳定了民 心，让香港在长达20多年里，安居乐业， 经济腾飞，在80年代成为“四小龙” 之一。 • 到05年全港230万个家庭中，6成港人是通 过政府公屋解决住房问题。 • 目前香港人口的48%住在公共房屋。 香港房屋管理的财务安排 财务安排 制定管理预算方案 管理费的核定 公共设施维护保养费用 会计统计与法律服务费用 应急储备与工程储备 保险费用 清洁及保安费用 地税及批地书之内的费用 公共水电费用 康乐设施开支 管理人员及管理处支出 保证金 物业管理公司酬金 .费用分摊方法 环境、绿化费用 新加坡住宅组屋和共管式公寓 • 1964年实施“居者有其屋计划”，截至2000年，有高达88% 的家庭居住在公共组屋内。公共组屋由政府的建屋局统一 管理、服务和维修。建屋局还成立了私营的产业管理公 司，向市镇理事会承包组屋管理和咨询服务，将公共组屋 的管理、维修逐步推向社会化。 • 政府对建筑物和设备的维修周期有详细的规定，如外墙5- 7年粉刷一次，电梯电缆7年更新一次，增压水泵7年更新 一次，屋顶隔热、防水层10-14年更新一次等。 • 共管式公寓早在1967年制定《土地所有权法案》：在共管 式公寓的共有所有权土地上，须留有不少于40% 的土地用 作花园/风景区以及其他娱乐健身设施， 物业建设资金和管理资金的来源 • 建屋局建屋的资金来源 一是政府的发展贷款，二是居民购房贷款 • 物业管理资金的主要来源 政府津贴、建屋发展局利润留成、管理费用等 • 1981年3月10 日，深圳市成立了第一家涉外 商品房物业管理公司。 • 1994年3月，建设部颁布33号令，《城市新 建住宅小区管理办法》，正式确立了现阶 段物业管理的新体制，推行社会化+专业化 的管理。 • （通通到市场） 物业管理市场构成 • 主体 供给（物企/专业公司/其他管理人） 需要（业主/使用人/开发商） 协调（政府/协会） • 客体 （物业）服务（无形商品） • 环境法律法规 中国的“社会化”物业服务体系 采用的是专属于某一个小区的物业服务 形式。每一个住宅小区的物业管理公司内 部工种齐全，是一种自给自足的封闭式服 务模式。 2003年9月1 日 《物业管理条例》实施