昆明盘龙区北二环城中村改造项目前期规划及物业发展报告.pdf

09年项目前期规划及物业发展报告 本报告的结构索引 Part 1 市场基本面分析 Part 2 市场需求洞察分析 Part 3 项目价值调性研判 Part 4 项目发展定位建议 Part 5 项目规划设计建议 Part 6 项目物管与智能化建议 Part 7 项目商业规划建议 Part 1 市场基本面分析 09年市场大势判断 09年市场供需预测 09年产品供应结构研判 09年市场价格走势研判 09年市场消费趋势研判 一、09年市场大势判断 1、“小阳春”难稳大局，市场盘整将继续深化 从新年1月开始，昆明楼市突然摆脱颓势，主城四城区商品房成交量 出现明显回升，跨栏般轻松越过2000套、2500套、3000套，并在3月 份创下新年以来阶段性高点——3634套。阳春3月后成交更是连续放 量，在3月的最后一周总成交量更突破1100套。 这是刚性需求长期积压后的一次释放，政府、银行、开发商等通过 采取不同的策略，起到了一定的刺激购房作用。充分考虑经济层面 因素、市场层面因素及需求层面因素等，现在言楼市回暖还尚早， 09年市场盘整将继续深化。 一、09年市场大势判断 2、经济形势下行，信心提振是个长期过程 09年宏观经济的层面处于“保八”的危机之中，城镇居民收入的增长会 延续2008 年水平，大量就业的困难会影响居民的消费，尤其是住房的 消费。 目前金融危机的影响形势仍然较为严峻，09年我国的经济形势依然不 容乐观，房地产开发商仍被资金周转所困扰，消费者对楼市的信心不 足、观望情绪依然浓厚。 信心比黄金贵，提振信心将是09年昆明楼市面临的最 严峻考验。 一、09年市场大势判断 3、需求结构失衡，市场将出现波段震荡的走势 09年昆明楼市第一季度成交量之所以放大，是因为受到开发商优惠促销、政 策刺激及大幅降息后购买力的显著提升等因素的综合影响，以及长期以来累 积的刚性需求与改善性需求的部分释放。 而市场需求的另外两架马车——投资型需求和改善性需求并未充分显现，投 资型需求低迷，改善性需求未充分释放，市场需求结构严重失衡，短期内楼 市的“去库存化” 问题将难以解决， 后续市场将在政策影响和需求释放中出 现波段震荡的走势。 一、09年市场大势判断 4、市场放量加剧，二环沿线成为焦点主战场 （1）春节过后的3、4月份开始，昆明五华、盘龙、官渡、西山四城区 预计将有13个新项目开盘或着手推售，其地段大部分集中在官渡区、五 华区二环沿线。物业业态丰富，公寓、高层、洋房、写字楼、商铺均有。 （2 ）受金融危机影响，很多2008年就亮相的项目一再延长推盘时间。度 完2009年春节后，各开发商纷纷调整观望情绪，积极上阵。 （3 ） 从昆明市土地交易中心的数据统计显示，2009年各类潜在新增物业 公示量将超过600万平方米。 二、09年市场供需预测 供应量放大，供需矛盾突出 未来一年内的市场供应量由三个部分构成：2008年的市场存量供应、2008年 的一级市场新增供应，以及2009年的一级市场新增供应。2008年和2009年的新 增供应主要包括城中村改造用地和非城中村改造用地两个部分。 从2008年非城中村改造类型新增用地来看，将为市场提供1543.95亩的供应 量，按照2.47的平均容积率，以头一年上市30%的量进行估算，则将产生76万 平米左右的新增供应量。 城中村改造方面，今年通过专项规划的项目39个项目，总占地面积达7794 亩，按平均容积率4.0计算，则将新曾建筑面积2079万平方米，这些项目绝大 部分会在今年底、明天初开工建设。城中村改造在明年开始影响昆明房地产供 应市场。 数据来源：田野机构 三、09年市场产品供应结构判断 无论投资或是自住，中小户型仍是产品主流