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关于物业管理纠纷的调研报告 [内容提要]随着住宅商品化进程的不断加快，物业管理这个新兴 行业日益成为大家关注的焦点，业主的法律意识逐步提高，越来越多 的物业管理纠纷被提交到法院来。另一方面，由于我国物业管理方面 的法律法规不够完善，审判实践中常常遇到法律规定的盲点。本文试 从物业管理纠纷的总体法律特征入手，对属于法院受案范围内的物业 管理纠纷案件进行了归类分析，结合审理中的热点、难点问题包括物 业管理法律关系中业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业各自 的诉讼主体地位、物业管理服务合同及前期物业服务合同的法律效 力、物业管理纠纷的法律适用以及与《物权法》的相衔接等问题展开 了深入分析，同时对审判实践中常见的几类纠纷如物业管理费纠纷、 物业管理区域内的人身和财产损害赔偿纠纷、业主私自搭建纠纷及物 业管理企业侵害业主权益等纠纷提出了相应的处理原则及解决方案。 鉴于广东省高级法院尚未就物业管理纠纷案件的审理出台相应的指 导性意见，我们在借鉴北京等城市相关规范性文件的基础上，制订了 《珠海市香洲区人民法院关于审理物业管理纠纷案件的若干意见》， 并向珠海市物业管理处、珠海市物业管理协会、本院民一庭及基层法 庭广泛征求了修改意见，期望该调研成果对我院今后审理物业管理纠 纷类型化案件具有积极的指导意义。 近年来，随着房地产业的升温，现代物业管理从无到有、从沿海 到内地迅速发展，并日益成为引人注目的朝阳产业。据了解，珠海市 目前物业管理覆盖面已占物业总量的 87%，全市现有物业管理企业 232 家，物业管理项目 677 个，物业管理面积达 3780 万平方米。物 业管理行业的蓬勃发展也带来了一系列的问题：高居不下的投诉率、 难以收齐的管理费、有名无实的业主委员会等等，尤其是起诉到人民 法院的物业管理纠纷呈不断上升趋势。据统计，我院于 2001 年 6 月 受理第一宗物业管理纠纷，截至2005 年12 月底，全院共受理物业管 理纠纷案件 589 件，其中仅 2004 年受理数就达 295 件。这些纠纷具 有持续时间长、牵涉面广、种类繁多的特点，然而当前我国关于物业 管理方面的理论研究不够，法律法规相对滞后，审判实践中，常常遇 到法律规定的盲点或合同约定的空白点，令审判人员感到无章可循， 难以驾驭。为妥善化解这类纷争，规范统一审判尺度，我们从物业管 理纠纷的法律特征及个案类型入手，对审理此类案件必然涉及的诉讼 主体的确认、合同效力的认定、法律适用等问题进行了调研，并尝试 对审判实践中常见的几类物业管理纠纷提出相应的处理原则及解决 方法，以求对日益增多的类型化案件的审理有所裨益。 一、物业管理纠纷的总体法律特征 “物业”一词源于香港和东南亚，其一般含义是指已建成并投入 使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等。这里的各类 房屋，既可以是供居住用的住宅区，也可以是工业厂房、写字楼、商 业中心，甚至可以是运动场所。物业管理是指物业管理公司受物业产 权人的委托，依照物业管理合同对物业以经营的方式进行管理，并向 业主和使用人提供综合服务的行为。它包括常规性公共服务、针对性 专项服务和委托性特约服务三部分内容。人民法院受理的物业管理纠 纷具有以下法律特征： （一）属民事纠纷，但主体特定 物业管理纠纷受民法调整，当然属平等主体之间的民事争议，但 争议主体又具一定的局限性，它仅指居住在物业管理区域内的业主或 业主委员会与物业管理企业之间，因物业管理行为发生的纠纷，或现 有居住于物业管理区域内的公房使用人与物业管理企业之间因物业 服务合同关系而发生的纠纷。前期物业服务中，如没有选聘物业管理 企业，实际提供物业服务的单位可成为物业管理纠纷的主体。不具有 物业管理资质和职能的单位，如村委会、自管公房的单位等因物业管 理或物业服务与业主发生的纠纷，不属物业管理纠纷，应按一般的民 事案件处理；业主与业主之间，业主与房地产开发企业之间的民事纠 纷不属于物业管理纠纷；业主与业主大会、业主委员会之间因内部管 理行为而发生的纠纷，不属物业管理纠纷；物业管理企业与自己的员 工发生的争议，不属于物业管理纠纷；业主以外的第三人之间在物业 管理区域内发生的纠纷也不属于物业管理纠纷。 （二）属合同之争，但诉由特别 物业管理纠纷大凡都是双方当事人因履行物业服务合同而引发 的争议，本质上都是合同上的请求权，应受合同法调整。但这类合同 之争，因个案表现形式各异，在诉由上也呈现出多样性。我院目前受 理的物业管理纠纷除物业管理费和物业管理合同之争外，还有