台湾不动产投资信托基金绩效之衡量台湾的例子.pdf 27页

台灣不動產投資信託基金績效 之衡量之衡量 ：：台灣的例子台灣的例子 吳明哲 、王冠閔、李源明＊ 不動產證券化 (Real(Real EstateEstate Securitization)Securitization) 意義意義 對不動產的投資轉變為證券型態，使 　投資者與標的物（不動產）之間，由 　直接物權關係（持有所有權）轉為債 　權關係（持有有價證券） RealReal EstateEstate SecuritizationSecuritization ‧特性特性 　使不動產的價值由固定資本型態轉化為使不動產的價值由固定資本型態轉化為 具流動性之資本性證券 RealReal EstateEstate SecuritizationSecuritization ‧‧目的目的 　促進資金之有效利用 　擴大投資參與層面 　邁向專業化經營 　提昇經營效率 不動產投資信託不動產投資信託 ( Real Estate Investment Trusts, REITs) • 由發行單位發行「不動產投資信託」 的受益證券的受益證券 ，向投資者募集資金向投資者募集資金 ， 運用於不動產或其相關權利之投資， 再將所獲得之利潤分配給投資者再將所獲得之利潤分配給投資者 2018/8/13 過去五年美國REITs投資標的物平均收益之排序 ‧‧購物中心購物中心 ‧工業用廠房 ‧飯店＼渡假村 ‧多種型態多種型態 ‧辦公室＼＼廠辦大樓 ‧住宅＼公寓＼成屋 研究動機研究動機 不動產證券化條例頒布不動產證券化條例頒布 國內不動產證券化市場處於萌芽階段國內不動產證券化市場處於萌芽階段 鮮少利用基金衡量指標來衡量本國REITs績效 研究目的研究目的 擴展傳統的CAPM模型與多因子模型，建構台灣 REITs報酬的6因子模型，除了考量規模效果(size effect)()(SMB)) 、淨值市價比效果((book-to-market effect)(HML) 、動能效果(momentum effect) 、以及 檢驗基金經理人的擇時能力之外 ，我們考慮REITs 報酬風險存在異質性的現象，進一步檢驗REITs報 酬風險是否存在酬風險是否存在不對稱的槓桿效果不對稱的槓桿效果 。 幫助投資人及基金經理人進一步瞭解本土幫助投資人及基金經理人進一步瞭解本土REITREITs的的 特性 ，希望本文模式也可以套用在其他基金績效的 衡量衡量 。 文獻回顧(一) 有關「size effect」方面之探討 係指上市股票之報酬率與其公司規模呈一定 之關係之關係 ，，其關係大多呈反向其關係大多呈反向 顧廣平、吳壽山、許和鈞(1995) 、高蘭芬等 (2005)認為國內股票市場規模效果是存在的。 McIntoshMcIntosh etet alal.(1991(1991,1995)1995)實證上發現實證上發現REITsREITs無無 存在著規模經濟之現象。 文獻回顧文獻回顧((二二)) 有關有關 「「bbookk-to-markket effffect 」方面之探討方面之探討 是指是指 「「高淨值市價比高淨值市價比 」的股票比低淨值市價比的股票比低淨值市價比 之股票有較高之報酬率 林煜宗(1994) 、胡玉雪(1994)及高蘭芬等(2005)皆 認為台灣股票市場存在淨值市價比效應認為台灣股票市場存在淨值市價比效應 文獻回顧文獻回顧((三三)) 有關「momentum effect 」方面之探討 ‧透過買進過去報酬表現相對較佳之股票，賣出 過去表現相對較差之股票而從中獲利之現象 。 • 國內股票市場是否亦存在動能效果 ，實證結果 發現並不穩定存在(陳安琳，2002) ，而在共同 基金市場方面，並不存在股票動能策略。 • Chui et al.((2003))比較REITs在1990年之前後期 是否存在動能效果，實證結果發現1990年後期 之動能效果優於1990年前期 ，甚至發現1990年 前期未存在動能效果。 研究模型設計研究模型設計((