课件：年人口因素与房地产关系研究.ppt

* * 人口因素与房地产关系研究 2013年12月19日 住建部秦虹日前表示下一波人口高峰带来的新住房需求至少要等20年，当前楼市刚需已透支，表明人口问题与房地产市场关系密切 住房与城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示：“买房低龄化是当前楼市所面临的问题，而下一波人口洪峰带来的新住房需求至少要等20年。当前楼市已透支了未来需求，必须有一定的预见性。” “刚需强不强，要看人口结构。第六次人口普查认为，2001年到2010年，20岁至24岁年轻人这一人口占比最大的人群，现在是24岁至37岁，这意味着1990年出生高峰以后，人口洪峰结束了。下一拨人口高峰，对新的住房需求推迟到20年之后。” “2007年，18岁到30岁的买房人群占的比重是15%，而今年6月份，这一比重已经增长到45%。本来25岁结婚需要买房，但是现在20岁已经把房子买下来，说明对未来市场有一定的透支，因此，对购房低龄化必须有一定的预见性。” 对房地产市场的分析多集中于经济发展、土地制度等方面，而人口结构变化对房地产发展有着深远影响 经济发展状况 税收制度 货币政策 房地产投资 人口特征 土地制度 房地产 市场分析 对房地产市场的分析多集中于货币政策、税收制度、土地制度等方面，对人口结构与房地产市场之间的关系关注度不高 中国从建国初期50、60年代鼓励生育到80年代实行计划生育，人口变化巨大，人口数量和人口结构变化对经济发展和房地产需求有着深远影响 1 2 3 人口规模与房地产市场的关系及其影响 人口年龄结构与房地产市场的关系及其影响 人口地域结构与房地产市场的关系及其影响 全球死亡率的下降带来人口总规模快速增长，但随着死亡率快速下降结束和出生率持续下降，人口总规模将出现萎缩 全球历史总人口及增长率 美国总人口情况 人口增长主要依靠外来移民 德国总人口情况 日本总人口情况 人口总量减少，则购房人数相应减少，其与房地产市场走势正相关 美国购房年龄人口情况 美国实际房价与名义房价走势 日本购房年龄人口情况 日本实际房价与名义房价走势 我国人口数量变化：中国用50年的时间完成转变，目前正处于低出生、低死亡的现代型人口再生产类型，预计至2024年左右总人口将开始萎缩 传统型 现代型 过 渡 型 我国人口发展演变（出生率与死亡率，单位：‰） 中国总人口发展趋势 中国总和生育率对比 传统型 高出生、高死亡、低自然增长 过渡型 高出生、低死亡、高自然增长 现代型 低出生、低死亡、低自然增长 中国生育率过低 家庭是住房需求的基本单位，而我国家庭人口规模的变化导致家庭户数增长，这也是住房需求上升的重要原因 中国的家庭人口平均数已从1953年的4.33人/户下降到了2010年的3.1人/户，并在不断下降中，而80—90后的家庭分裂速度正不断加速，这种加速还会延续约至少十年； 由于生活观念的逐步转变，两人户和三人户的家庭规模一直处于上升的趋势，并且成为主要的家庭模式。 中国家庭户规模占比走势 各年住户家庭人口规模 作为住房需求基本单位的中国家庭户数，近年来持续增长，直接导致住房需求不断上升 结婚率与离婚率呈上升趋势，使家庭户数进一步增多，同时人口平均期望寿命增长使家庭户数减少速度放缓，因此家庭户数呈上升趋势 1950年以来我国人口预期寿命 美国白人预期寿命 结婚率与离婚率皆呈上升趋势：由于婚前子女多与父母同住，婚后产生新家庭，因此结婚率上升反而会增加家庭户数；离婚由一个家庭分解为两个，也会增加家庭户数； 期望寿命提高：人均寿命增长使家庭户数较少速度放慢 我国结婚率与离婚率走势 家庭户数增加，房地产需求增长 1 2 3 人口规模与房地产市场的关系及其影响 人口年龄结构与房地产市场的关系及其影响 人口地域结构与房地产市场的关系及其影响 “人口金字塔”可分为年轻型、成年型和老年型 分类 老年 系数 少年儿童系数 老少比 年龄中位数 人口增长特点 未来人口 增长趋势 人口增长 模式 年轻型 4%以下 40%以上 15%以下 20岁以下 少年儿童比重大，出生率、自然增长率都较高 迅速增长 传统型 （高低高） 成年型 4～7% 30～40% 15～30% 20～30岁 各年龄组人口比重大致均衡，出生率、死亡率差不多 稳定在零左右的增长 现代型 （低低低） 老年型 7%以上 30%以下 30%以上 30岁以上 少年儿童比重缩小，老年人口比重增大，出生率长期下降，自然增长率负增长 呈负增长，人口缩减 现代型 （低低低） 年轻型（增长型）： 塔顶尖、塔底宽，表明青少年人口比例较大，主要存在于发展中国家 成年型（稳定型）： 塔顶、塔底宽度基本一致，塔尖处逐渐收缩；说明除极老的年龄组外，各年龄组人数差别不大 老年型（衰退型）： 塔顶宽，塔底窄，表明年轻人越来越少，中年以上比重较