物业管理服务n资料.ppt

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案例一 2008年9月1日,徐某购买了由某房地产公司开发的商品房,同时在其买卖合同中约定,徐某同意房地产公司聘请物业公司提供物业服务。2008年10月1日,小区业主选举产生了业主委员会,要求重新与物业公司签订物业服务合同。但由于双方在收费标准上未能达成共识,未能签订新的物业服务合同,此后,徐某以收费过高且物业服务企业未经过业主委员会委托并签订新的物业服务合同为由,一直没再缴纳物业费,物业公司将其告上法庭。 业主是否可以以未签订物业服务合同为由拒绝缴纳物业服务费?  案例二 2008年8月末,陈某从外地回来,发现所在的小区物业公司换了,细问之下,才知道因为业主委员会与老物业公司就合同是否续期协商了好几个月,未能达成一致意见。7月底合同到期,老物业公司在合同到期后就撤出了小区。业主委员会找了新的物业企业并签订了合同。小区原来园艺景观很漂亮,但由于新公司服务不到位,现在都长满了虫子,而且保洁保安服务也大不如前。选物业公司是小区的一件大事,业主委员会并没有和业主商量。此时,业主委员会也后悔选错了物业公司。但物业公司声称:它们与业主委员会签订的合同合法有效,不是业主说换就能换的。 请问,小区业主委员会签订的合同是否有效?现在物业公司服务这么差,业主是否有权换掉这家新物业公司?  案例三 2008年10月,某住宅区原物业公司因管理混乱,造成对某小区房屋的管理、维修、养护不善,且擅自提高物业服务费标准,业主纷纷表示不满,在业主大会会议上通过2/3的业主同意之后,采取公开招标方式选聘物业公司。最有一家一级资质物业服务企业中标,并经业主大会授权与业主委员会签订了管理合同,合同约定新老公司在11月30日24时完成交接,但到第二年2月份,老公司以部分业主拖欠物业费为由,不但不按期退出,而且给新物业公司留下了一个“烂摊子”:小区内部分电线被挑断,灯泡被卸掉,防盗门的IC卡被带走,电梯和监控内的报警电话短路等。 请问,物业公司做法对吗?业主应如何维护自己的权益?  案例四 某住宅小区在房地产行政主管部门指导下成立了业主大会,并选举产生了业主委员会。业主大会认为目前由开发商聘请的物业服务企业服务质量太差,于是大会通过了另聘其他物业服务企业的决定。可是,业主委员会要求解除合同时,遭到了原物业服务企业的拒绝。它们的理由是他们受开发商聘请进行管理的,双方签订的合同期限为3年,目前尚未到期。 请问,前期物业服务合同没到期,业主能另聘物业服务企业吗?  案例五 浦东某住宅小区前期物业服务合同于2005年6月底到期。2005年2月底,业主委员会通过决议,拟保持物业管理费每月每平米2元不变,并提议采取公开招聘方式选聘物业公司,业主大会意见征询单下发后,部分业主提出,2元物业服务标准是开发商制定的,不合理,业主委员会不应保持这一标准,由此业主分为两派,一派要求降低为1.5元,一派要求2元不变。 请问,物业服务费2元与1.5元哪个合理?应该怎么确定这个收费标准呢?  案例五 一心园的业主李某家里的厨房漏水,因为房屋地面已经过了保修期,想委托物业公司维修,当物业公司维修工查看情况后给出维修报价后,业主感到维修费用高,而且材料费的报价也不规范,于是想另聘维修队来维修。但物业公司工作人员却告诉该业主。如果请外面的维修队来维护,物业公司将收取相应的维修管理费。李某不理解,认为地面维修不影响消防,也不影响其他人的公共利益,只是楼上楼下两家的利益协调问题,物业公司的额外收费给人强买强卖的感觉。与物业公司交涉提出意见,希望物业公司不要在业主不情愿的情况下非要提供此项服务。 请分析李某的想法是否有道理。 (2)物业保安人员的职责 《条例》47条:物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。 保安人员应履行的职责: 执行任务时,必须着统一的保安制服,佩戴统一的保安专用标志; 保安人员在执勤巡逻中,遇到正在实施的不法行为时,应迅速制止; 在门卫勤务中,当发生群体性事件,干扰、破坏客户单位正常的生产、生活、工作秩序时,应将有关情况及时报告客户单位或当地公安机关; 物业保安人员不得剥夺、限制公民人身自由; 不得搜查他人的身体或者扣押他人的合法证件和财产; 不得辱骂、殴打他人或者教唆殴打他人。 《保安服务管理条例》2009年10月公布,2010年1月1日起施行。 课堂提问: 1.物业管理区域内发生安全事故,物业服务企业应履行的义务是:( ) A 采取应急措施,避免扩大损失 B 及时向有关管理部门报告事故 C 追查事故原因 D 协助做

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