评估第三章房地产评估.ppt

六、基准地价修正系数法估价的程序 （一）收集、整理土地定级估价成果资料 （二）确定修正系数表 （三）调查宗地地价影响因素的指标条件 （四）制定被估宗地因素修正系数 （五）确定被估宗地使用年期修正系数 （六）确定期日修正系数 （七）确定容积率修正系数 （八）评估宗地地价 　　被估宗地地价 = 待估宗地所处地段的基准地价 × 年期修正系数 × 期日修正系数 × 容积率修正系数 × 其它因素修正系数 第八节　路线价法在房地产评估中的应用 一、路线价估法的含义和理论依据 二、路线价估法的计算公式 三、路线价估价法的适用范围 四、路线价估价法的程序 五、深度百分率表 六、路线价法则介绍 七、路线价法的应用举例 一、路线价估法的含义和理论依据 （一）路线价估法的含义 　　路线价估价法是根据土地价值高低随距街道距离增大递减的原理，在特定街道上设定单价，并依此单价，并依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。适合大面积的评估大量的土地。比较快速、简捷。 （二）路线价估法的理论依据 　　从经济学讲，土地的价值是随着土地的远近而递减，离街道越远价值就会 递 减。 　　比如说有一条街道，有一块地，那么这块地离主街道近的部分，其价值就高，离主街道远的部分价值就低。离主街道越远价值就越低。 二、路线价估法的计算公式 如果宗地条件特殊，如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形关地、袋地等，则需按下列公式计算： 三、路线价估价法的适用范围 四、路线价估价法的程序 （一）路线价区段划分 （二）标准宗地的确定 　　路线价法在国外比较实行，一般实用英尺，所以标准宗地一般的长度，一般是按照 100 英尺为标准计算。 （三）路线价的评估 （四）深度百分率表的制作 （五）计算宗地价值 深度百分率表的制作 以四三二一法则举例说明：定一个标准的宗地，标准深度。 　　假如说临街，假如说标准深度是 100 英尺，把它均分为四个等分，每一部分的深度是 25 英尺，第一部分深度的价值是多少呢？所谓说，四三二一法则，就是说，第一个 25 英尺，它的面积仅仅是标准宗地总面积的1/4 。价值相当于全部宗地价值的百分之四十。虽然真正的面积只占总面积的1/4，25 ％，但是由于离街道近，所以占总价值的40% 。第二块区段同样是 25 英尺，面积也是总面积的1/4 ，但是它的价值比第一块低。因为它离街道比第一块远。所以占总价值的30%，也就是0.3。第三块宗地的价值相当于全部价值的20% ，第四块，离的比较远，所以只占总价值的 10% 。 如果有第五块的话，它将占总价值的9%，第六块占8％。 五、深度百分率表 深度百分率分三种： 第一种：单独深度百分率。 　　如：第一段叫A1，第一个25英尺，单独深度百分率，40%。第二段叫 A2，25英尺，30％。第三段A3，20%。第四段A4，10%。第五段A5，9%，第六段A6，8%。是呈递减的。 第二种：累计深度百分率。 　　第一段 A1 单独深度百分率是百分之四十。累计到这为止，它的深度百分率也是 40% ，如果加上第二段，A2是30%，那么累计深度百分率是 70% 。 深度百分率表 第三种：平均深度百分率。 　　平均深度百分率 = 累计深度百分率×标准深度÷宗地深度 　　表5—3深度百分率表制作示例 单位（ % ） 深度（英尺） 25 50 75 100 125 150 175 200 单独深度百分率 40 30 20 10 9 8 7 6 累计深度百分率 40 70 90 100 109 117 124 130 平均深度百分率 160 140 120 100 87.5 78 70.8 65.2 六、路线价法则介绍 1.四三二一法则 　　2.苏慕斯法则 　　3.霍夫曼法则 　　4.哈柏法则 七、路线价法的应用举例 现有临街宗地A、B、C、D、E，如下图，深度分别为25英尺，50英尺，75 英尺，100英尺和125英尺，宽度分别为10英尺，10英尺，20英尺，20英尺，30英尺。路线价为2000元/英尺，设标准深度为100英尺，试运用“四三二一”法则，计算各宗土地的价值。 A=2000 × 0.4 × 10=8000( 元 ) 　　B=2000 × 0.7 × 10=14000( 元 ) 　　C=2000 × 0.9 × 20=36000( 元 ) 　　D=2000 × 1.0 × 20=40000( 元 ) 　　E=2000 ×（ 1.0+0.09 ）× 30=65400( 元 ) 路线价法的应用举例 2.安全利率加风险调整值法 安全利率加风险调整值法又称累加法，是以安全利率加上风