世联：万科京穗两地首置首改专项研究——国外案例研究及需求趋势研判.pdf

谨呈：万科企业股份有限公司 [2007] GW-SZ-89 万科京穗两地首置首改专项研究 ——国外案例研究及需求趋势研判 技术总监：黄传伟、杜岩松； 项目经理：刘云焘； 项目主笔：罗昌荣、邓志国； 项目辅笔：张越、何凯、刘璇、黄劼、韩斌君、李宏、张卫明、张俊玲、 赵韶芬； 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2007. 12 项目研究思路、方法论及研究对象界定 历史解析 案例借鉴 京穗两地首置、首改历 趋势研判 史现象解析 国外案例启示 ——京穗两地2000- ——选择国外案例类似 京穗两地首置、首改未 2006年首置首改发生的 时间段，研究该阶段首 来趋势研判 置业现象以及因素解析 置首改发生的置业现 ——国内外相结合得到 象，并进行因素解析 影响首置首改的KPI ，对 KPI未来走势分析，最终 得到趋势 方法论  “大胆假设、小心求证”  “大胆假设、小心求证” ——对影响因素大胆假设，并未完全按照生命周期理论去研究； 因素分析法 因素分析法 ——当指标受多因素作用时，研究各因素变动对指标变动影响程度的一种方法。 研究对象 边界定义 本次研究的对象，是未来5-8年时间内能利用家庭财富，发生自住 本次研究的对象，是未来5-8年时间内能利用家庭财富，发生自住 型、首次置业或首次改善置业行为的群体。 型、首次置业或首次改善置业行为的群体。 本报告是严格保密的。 2 历史解析 解析京穗两地首置首改的历史现象，必须把它 放在中国一线城市三次置业潮中去审视 前两次置业潮属于 典型的政策驱动型 第三次 第三次 置业潮 第三次置业潮属于 驱动因素： 置业