业主选择与小区治理研究调研报告.pdf

洪范小型社科调研资助项目 业主选择与小区治理研究调研报告 业主选择与小区治理研究调研报告 ——课题报告—— 项目资助方： 洪范法律与经济研究所 项目申请方： 中国人民大学公共管理学院 陈建国 项目报告人： 中国人民大学公共管理学院 陈建国 项目报告时间： 2008年11月 1 洪范小型社科调研资助项目 业主选择与小区治理研究调研报告 一、调研背景 ① 1978年以后，我国逐步开始了住房体制改革 。随着住房制度改革的推 进，我国城镇住宅私有面积的比重逐年上升，表明我国城镇住宅的产权结构发 生了大幅度的变革，图1是根据建设部发布的《城镇房屋概况统计公报》做出 的统计分析，它说明了2002年至2005年4年间我国城镇房屋的私有化程度。 2002年-2005年私有住宅建筑面积（亿平方米） 100 87.9 77.67 71.44 56.83 50 建筑面积 0 2002年 2003年 2004年 2005年 建筑面积 56.83 71.44 77.67 87.9 图 1：2002 年‐2005 年私有住宅建筑面积（亿平方米）  随着中国住房制度改革的推进，城市社区的产权结构发生变革。到2005年 我国城镇私有住宅比例高达81.62%。具体来看，从上世纪90年代起，中国城 市社会发生了根本性转变：住房从计划经济时代的国家财产转变为私有财产。 1990年，北京私人拥有住房比率仅为8％，1999年则达53．8％；至2002年， 全国82．1％的城镇居民家庭已拥有自己的住房。这一变革为城市社区治理转 换提供了坚实的产权基础。 随着城市化进程的推进和土地价值的提升，高层的密集型小区成了城市居 民、开发商和城市政府都能够接受的一种普遍性选择。随着人们居住在物理空 间形态上的变化，造成了更为紧密的相邻关系，也造成了对同一个居住小区中 每个居民利益攸关的小区公共事物（neighborhood commons）。既然地理空间 的居住形态形成了小区公共事物，那么如何治理小区公共事物就是现实向我们 提出的一个问题，小区公共事物的治理绩效既关系到业主和居民的日常生活质 ①杨波.从冲突到秩序: 和谐社区建设中的业主委员会 [M].中国社会文献出版社，2006.1。