江心洲地块初判报告20130131.docVIP

PAGE \* MERGEFORMAT 40 呈至：集团相关领导 2011C-20地块初判报告 南京公司经营管理部 2013年1月  目 录 TOC \o 1-2 \h \z \u HYPERLINK \l _Toc346960887 第一章 项目背景与概况 PAGEREF _Toc346960887 \h 3 HYPERLINK \l _Toc346960888 第一章 项目背景与概况 PAGEREF _Toc346960888 \h 3 HYPERLINK \l _Toc346960889 1.1 项目基本信息 PAGEREF _Toc346960889 \h 3 HYPERLINK \l _Toc346960890 1.2 项目区位及规划背景分析 PAGEREF _Toc346960890 \h 4 HYPERLINK \l _Toc346960891 1.3 项目地块及周边条件分析 PAGEREF _Toc346960891 \h 8 HYPERLINK \l _Toc346960892 1.4地块周边近期成交土地情况 PAGEREF _Toc346960892 \h 11 HYPERLINK \l _Toc346960893 第二章 项目市场定位 PAGEREF _Toc346960893 \h 13 HYPERLINK \l _Toc346960894 2.1土地属性研判与竞争板块分析 PAGEREF _Toc346960894 \h 13 HYPERLINK \l _Toc346960895 2.2区域内住宅供求及成交均价分析 PAGEREF _Toc346960895 \h 14 HYPERLINK \l _Toc346960896 2.3区域典型楼盘情况 PAGEREF _Toc346960896 \h 20 HYPERLINK \l _Toc346960897 2.4项目定位 PAGEREF _Toc346960897 \h 29 第一章 项目背景与概况 1.1 项目基本信息 规划概要 规划地块位于江心洲街道惠民路东北，葡园路以西。 允许在图示规划红线范围内布置住宅及其相关配套设施。 规划指标 地块编号 用地性质 用地面积（M2） 容积率 建筑高度（M） 建筑密度（%） 绿地率（%） 集中绿地（M2） 2011C-20 R2二类 居住用地 30841 1≤Far≤2.5 H≤80 ≤30 ≥35 — 公共配建 应按规划的指标一次性统一安排配套设施，可集中的配套设施应集中布置；物业管理用房、垃圾站、配电房等均不得漏项，今后不得插建。 停车配建 规划建筑应按《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》（2012）中相关政策配建停车库，机动车与非机动车停车方式应兼容。 指标说明 1、指标中用地面积以实际出让土地面积为准。 指标说明 交通组织 1、总平面布局中，合理进行功能分区和各交通流线的组织，防止不同类型交通和人流、车流之间的相互干扰。各机动车出入口与城市道路交叉口的距离应符合《南京市城市规划条例实施细则》的相关规定。 2、河道上允许架设不超过一座步行专用桥，桥下净空不小于1.5米 空间景观 1、建筑整体空间形态应与生态科技岛全岛空间轮廓相协调，并考虑夜景整体协调性； 2、基地围墙退周边道路红线应不少于1.5米，退距范围内设置绿化、街道家具等，绿化面积占围墙退距范围面积不少于60% 3、道路交叉口处不宜设置围墙，宜布置街头绿地、公共配套设施等。 间距退让 1、规划建筑间距及退让相邻建筑、各侧规划控制线的距离应符合《南京市城市规划条例实施细则》和《江苏省城市规划管理技术规定》的相关规定要求。 2、规划低多层、小高层住宅间间距应满足1:1.35的间距系数要求。 3、规划地上、地下建筑边界退共同管廊结构边线不小于5米 其他要求 1、住宅应全部装修，200平方米以上的特大户型不受此限。 报审要求 报审图件 部门意见 方案审定前应取得：人防部门的同意意见。 其他要求 1、方案比选：申请方案审查前应组织国内外一流的设计单位进行设计方案比选，组织不少于3家设计单位，送选方案不得少于3个。 2、专项论证申请建设工程规划许可证前应完成：公示程序。 1.2 项目区位及规划背景分析 地铁10号线江心洲站（在建）800米南京南站11.5公里新街口8.5公里奥体中心3.3公里 地铁10号线 江心洲站（在建） 800米 南京南站 11.5公里 新街口 8.5公里 奥体中心 3.3公里 地块整体区位图 地块位置 1）、建邺区概况 建邺区行政管辖范围，总面积为80.83平方公里。东至秦淮河、西至长江、北至汉中门大街和集庆门大街、南至秦淮新河，包括南湖、滨湖、南苑、兴隆、沙洲、双闸、