设计阶段的成本控制.doc

唐洁：工程项目成本规划与控制课程设计 PAGE 22 3 设计阶段的成本控制 3.1设计阶段概述 工程设计是全面规划和具体描述工程项目实施示意图的过程，是工程建设的灵魂，是科学技术转化为生产力的纽带，是处理技术与经济关系的关键环节，是计划与控制建设工程成本的重点阶段。共工程设计是否经济合理，对控制工程成本具有十分重要的意义。 设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。例如：某高层住宅每层电梯井走廊仅十多米的距离，其间又无防火分区，就设了三只消防箱，而按消防规范要求，只要两支水枪同时到达室内任何部位即可。这种设计不合理，造成了一定浪费，显然是对工程的各种经济指标不够重视。因此，设计阶段对项目投资的影响是极其重要的。特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70%，实际上，当扩初设计批复之后,存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必须重视扩初设计，以避免“先天不足”： 3.1.1 3.1.2 积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。 当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况。这是增加工程造价的不确定因素。由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。依据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定设计限额（造价、三材消耗指标等），并建立奖惩考核激励机制。对哪个专业或哪一段突破了造价指标，必须分析原因，用设计修改的办法加以解决。克服那种只顾画图、不顾算帐的倾向，变“画了算”为“算了画”。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。 3.1.3 3.2设计阶段成本控制要点 一般设计方案的优选都是过设计招标，并且运用价值工程进行优化。 3.2.1 总平面设计是否合理对于整个设计方案的经济合理性有重大影响。正确合理的总平面设计可以大大减少建筑工程量，节约建设用地，节省建设投资，降低工程造价和项目运行后的使用成本，加快建设进度，还可以为城市建设创造完美的建筑艺术整体。总平面设计中影响工程造价的主要因素有： 3.2.1 占地面积的大小一方面影响征地费用的高低，另一方面也会影响管线布置成本及项目建成运营的运输成本。因此，在总平面设计中应尽可能节约用地。 3.2.1 无论是工业建筑还是民用建筑都有许多功能组成，这些功能之间相互联系，相互制约。合理的功能分区既可以使建筑物的各项功能充分发挥，又可以使总平面布置紧凑、安全，避免大挖大填，减少土石方量和节约用地，降低工程造价。同时，合理的功能分区还可以使生产工艺流程顺畅，运输简便，降低项目建成后的运营成本。 高璐洁项目在每种户型的划分上都可以是使其功能满足相应的要求，尤其对套房进行了精装修，这些都是聘请专业人士专门针对每种户型及其功能划分单独设计，同时消费者还可以根据自己的喜好，修改其中的设计，以满足各自对家的不同需求。这样虽然成本上有所提高，但是通过装修房，开发商还可以赚取其他方面的钱，赢得品牌效应。为自己创造出一片新的天地。就像国美电器在经营方式上采用直接与厂家联系供货，从而降低其进货成本，把更多的实惠留给消费者，创造品牌价值。如果开发商在这方面下功夫，有望再次创造重庆房产界的又一个名牌。 3.2.1 不同的运输方式其运输效率及成本不同。有轨运输运量大、运输安全，但需要一次性投人大量资金；无轨运输无需一次性大规模投资，但是运量小，运输安全性较差。从降低工程造价的角度来看，应尽可能选择无轨运输，可以减少占地，节约投资。但是运输方式的选择不能仅仅考虑工程造价，还应考虑项目运营的需要，如果运输量较大，则有轨运输往往比无轨运输成本低。 该项目由于位于南坪较为空旷的地区，其交通条件较好；再者工程项目一期是由3栋18+1+1，两栋33+1+1的高层楼群构成，所以采用有轨运输，保证其安全性，同时又满足大的运输量。另外项目在二期时也可继续使用这些设备。 3.2.2 建筑设计部分，要在考虑施工过程