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第一章　物业经营管理概述 华东师范大学东方房地产学院 孙斌艺 第一节　物业经营管理的概念 一、物业经营管理的内涵 物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。 第一节　物业经营管理的概念 物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。 既包括保证物业正常使用的运行操作管理，也包括将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。 第一节　物业经营管理的概念 二、物业经营管理活动的管理对象 管理对象通常为收益性物业，包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。 收益性物业通常出租给租户使用，可获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。 第一节　物业经营管理的概念 （一）写字楼 写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分（如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等）构成，包括 企业自用写字楼 出租写字楼 自用出租复合型写字楼 第一节　物业经营管理的概念 通常依据写字楼所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力分类，分为甲、乙、丙三个等级： 甲级写字楼 具有优越的地理位置和交通环境，建筑物物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力能与新建成的写字楼建筑媲美。 乙级写字楼 具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的（有功能陈旧因素影响），有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。 第一节　物业经营管理的概念 丙级写字楼 物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求，建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧，但仍能满足低收入租户的需求并与其租金支付能力相适应，相对于乙级写字楼，丙级写字楼的租金虽然较低，但仍能保持一个合理的出租率。 第一节　物业经营管理的概念 对写字楼分类要考虑的主要因素： 所处的位置 交通方便性 声望或形象 建筑形式 大堂 电梯 走廊 室内空间布置 为租户提供的服务 建筑设备系统 物业管理水平 租户类型 第一节　物业经营管理的概念 （二）零售商业物业 零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑，包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。 零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业国徽区域的范围划分。包括： 第一节　物业经营管理的概念 1、区域购物中心 区域购物中心是指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。其建筑面积在10万m2以上，有效商业服务半径可达到200km，由专业购物中心管理集团开发经营，业态业种的复合度高（全业态、全业种/行业经营，高度专业化与高度综合化并存）、行业多、店铺多、功能多。 第一节　物业经营管理的概念 区域购物中心所包含的内容比较广泛： 在服务功能上表现为复合性 在经营管理上表现为一致性 在服务设施上体现为完整性 在服务范围上面向商圈内所有居民 第一节　物业经营管理的概念 2、市级购物中心 市级购物中心的建筑规模一般在 3 万m2以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在 30 万人以上，年营业额在 5 亿元人民币以上。 在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。 按所服务的对象不同，市级购物中心也有高档和中档之分。 第一节　物业经营管理的概念 3、地区购物商场 地区购物商场的建筑规模一般在 1－3 万m2之间，商业服务区域以城市中的某一部分为主，服务人口 10 －30 万人，年营业额在 1－5 亿元人民币之间。 地区购物商场中，中型百货公司往往是主要租户 第一节　物业经营管理的概念 4、居住区商场 居住区商场的建筑规模一般在 3000－10000m2之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口 1 －5万人，年营业额在 3000－10000 万元人民币之间 居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户。 第一节　物业经营管理的概念 5、邻里服务性商店 这些商店的建筑规模一般在 3000m2以下，且以 500 －1000m2建筑面积者居多，服务人口在1万人以下，年营业额在 3000万元人民币以下。 方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、烟酒糖茶及软饮料、服装干洗、家用电器维修等的经营者通常是这些商店的租户。 6、特色商店 特色商店的特色主要表现在其所经营的商品或服务的特殊性，以及经营方式的灵活性。 这类