第五章--前期物业管理.pptVIP

四、装修管理 （一）装修管理程序 1．备齐资料 2．填写装修申报表 3．核查 4．办理开工的一般手续 5．施工 6．验收 （二）装修管理要求 （三）押金及保证金 （四）违规责任 （五）管理权限 本章小结 1．前期物业管理是物业全寿命过程管理服务的第一个重要的阶段。本章从前期管理概念的界定，指出前期物业管理应从当事人之间的关系和时间的过渡性两个方面来理解。 2．前期管理与前期介入是不同的。两者的不同可表现物业管理权的拥有和管理责任承担两方面。前期介入分为早期、中期、晚期三个阶段。 3．物业的竣工验收主要有隐藏工程验收、分期验收、单项工程验收和全部工程验收等。每种验收都有一定的程序、条件和标准，并要提交相应的资料。 4．物业的接管验收是以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。物业接管验收的内容包括资料的验收和物业主体各部分的验收。物业的竣工验收与物业的接管验收在目的、条件、对象上有不同。 5．所谓“入伙”就是业主领取钥匙，接房入住。入住是物业管理整个管理程序中非常重要的一个环节。业主在接收楼宇后，有权对自己所购的物业进行装修。但是，其装修必须按有关的规定进行。 第五章 前期物业管理 第一节 前期物业管理概述 第二节 物业管理的超前介入 第三节 物业的接管验收 第四节 入伙与装修管理 第五章 前期物业管理 【学习目标】 通过对本章的学习，学生应掌握如下内容： 1．前期物业管理的概念； 2．物业接管验收的程序； 3．物业的入伙流程； 4．物业装修管理的内容。 第一节 前期物业管理概述 一、前期物业管理的界定 《物业管理条例》第21条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 也就是说，前期物业管理从建设单位选聘物业服务企业，签订书面的前期物业服务合同时起，到业主、业主大会选聘物业服务企业，签订新的物业服务合同为止 。 二、前期物业管理的特殊性 首先，前期物业管理的当事人包括三方，即开发商、前期物业服务企业和业主，他们之间形成了较为复杂的权责关系。 其次，前期物业管理在时间上具有过渡性。 三、前期物业管理的工作内容 （一）草拟物业服务方案，承揽物业服务任务 （二）签订物业服务合同，建立与业主和物业使用人的联系 （三）参与工程建设，提出合理化建议 （四）设计物业管理模式，草拟管理制度 （五）建立服务的系统与网络 （六）办理移交接管与入伙事宜 第二节 物业管理的超前介入 一、物业管理超前介入的概念 物业管理的前期介入是指物业服务企业在接管物业之前，参与房地产项目的投资立项、规划设计及施工建设等过程，并提出相应的意见和建议，以便建成后的物业能够更好地满足业主和物业使用人的需求。物业服务企业超前介入的咨询服务对象，主要是房地产开发商或投资商，其费用应由开发商承担。 具体来讲，物业管理超前介入的工作内容主要体现在房地产综合开发过程中的以下几个阶段： （一）投资立项阶段 （二）规划设计阶段 （三）施工建设阶段 二、物业管理超前介入的必要性 （一）使物业的使用功能更加完善 （二）有利于后期物业管理的顺利进行 （三）为接管验收物业、保证物业正常运行打下基础 三、物业管理超前介入的方式及工作内容 （一）前期介入，积极参与物业的规划设计 （二）中期介入，严格监理施工的每一环节 （三）晚期介入，开始前期管理 四、物业管理超前介入与前期物业管理的界定 如何从时间上界定物业管理超前介入和前期物业管理呢？有些项目在房地产项目开发策划时就已开始超前介入，但绝大多数项目是在物业销售策划阶段开始超前介入。而真正的前期物业管理是在业主收楼前3～6个月内开始的实质性的管理工作。 前期介入与前期物业管理的主要区别在于，是否已经确立了物业服务的委托合同关系，并以以下两点为标志： （一）是否拥有对于物业的经营管理权 物业管理的超前介入，多数是没有与开发建设单位签订物业服务委托合同，而是以咨询顾问的角色提出意见和建议。而前期物业管理活动，必须在与开发建设单位确立了委托关系后才进行，此时的物业服务企业已拥有了对该物业的经营管理权。 （二）是否承担相应的民事责任 第三节 物业的接管验收 一、物业的竣工验收 （一）物业竣工验收的含义 竣工是指一个建筑工程项目经过建筑施工和设备安装后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用的条件。工程项目竣工以后，承建单位需向建设单位办理交付手续。在办理交付手续时，需经建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程交付手续，把项目移交给建设单位，这一移交过程称之为竣工验收。 （二）物业竣工验收的种类 物业的竣工验收，可分为以下四种类型： 1．隐蔽工程验收 2．分期验收 3．单项工程验收