上海东航复地-帕缇欧香别墅-公寓项目营销报告-41.ppt

1 公寓： 阶段目标 市场预判 行销策略 执行手段 广告诉求 发售VIP卡130张。 3月 4月 5月 6月 7月 仁恒：公寓持续/别墅样板区准备及初步启动客户积累计划。 金地：—— 强销VIP卡为火爆开盘做充分的准备 限量发售，以吸引足够客户 “精彩连场，盛滨在即” “景观公寓VIP预约卡现正热销” ——配合VIP卡发售，通过各种媒体组合发布热销信息，引导目标受众关注 首批房源去化70套 仁恒：别墅积累期/公寓持续 金地：乔梓湾设点（同本案），积累客户 开盘，密集广告投放，引爆市场关注。 积分回馈，维系客户 VIP卡价值兑现 开盘（分楼层）一口价优惠引爆 “分享别墅级社区成熟生活，景观公寓震撼开盘” “心动一刻，骄傲一生” ——配合样板房展示/看房通道包装，将客户关注点引向产品本身，推动热销 开盘 绘画 理财 讲座 廊桥动工 目标1：冲量 目标2：火爆热销，扩大知名度 1 公寓： 8月 9月 10月 11月 12月 阶段目标 市场预判 行销策略 执行手段 广告诉求 30套/月 仁恒：别墅开盘 金地：花园洋房开盘 突出现场实景，配套优势，抢夺客源白热化 积分兑现高潮 “中心生活，触手可及” “焦点所在，中心之选” ——以现场实景和配套优势展示成熟生活，增强客户信心 30套/月 仁恒：公寓特殊手段/别墅强销签约期 金地：样板区完成，目标客户明确 根据仁恒金地销售采取攻击对策 维护老客户，争夺仁恒金地客源 ——差异化特殊卖点，客户年终答谢 纳凉晚会 交房 答谢会 持续稳定销量 仁恒：公寓推出系列活动/别墅继续积累客源 金地：启动客户积累 塑造社区概念 积累客源，但控制房源量体，使客户处于“饥饿”状态 “青浦魅力，由我绘就” “生活秀，热力盛演” ——配合SP活动，以社区生活魅力吸引客户持续关注 节奏放缓，稳定销量 2 别墅： 已售房源 后续跟进房源 预售证区域 2 别墅： 阶段目标 市场预判 行销策略 执行手段 广告诉求 5 套/月 公寓开盘，密集广告投放，利用公寓的人气，带动叠加/低总价联排房源的去化 积分活动 仁恒：公寓持续/别墅样板区准备及初步启动客户积累计划。 金地：—— 仁恒：别墅积累期/公寓持续 金地：乔梓湾设点（同本案），积累客户 “精彩连场，盛滨在即” “景观公寓VIP预约卡现正热销” ——配合VIP卡发售，通过各种媒体组合发布热销信息，引导目标受众关注 “分享别墅级社区成熟生活，景观公寓震撼开盘” “心动一刻，骄傲一生” ——配合样板房展示/看房通道包装，将客户关注点引向产品本身，推动热销 开盘 3月 4月 5月 6月 7月 绘画 理财 讲座 廊桥动工 节奏放缓，稳定销量 2 别墅： 阶段目标 市场预判 行销策略 执行手段 广告诉求 8套/月 仁恒：别墅开盘 金地：花园洋房开盘 突出现场实景，配套优势，抢夺客源白热化 积分兑现高潮； 交房送装修 “中心生活，触手可及” “焦点所在，中心之选” ——以现场实景和配套优势展示成熟生活，增强客户信心 5套/月 仁恒：公寓特殊手段/别墅强销签约期 金地：样板区完成，目标客户明确 根据仁恒金地销售采取攻击对策 维护老客户，争夺仁恒金地客源 ——差异化特殊卖点，客户年终答谢 8月 9月 10月 11月 12月 纳凉晚会 交房 答谢会 5套/月 仁恒：公寓推出系列活动/别墅继续积累客源 金地：启动客户积累 景观形象，实景打动 针对特殊人群（教师/军警等）双重积分 “青浦魅力，由我绘就” “生活秀，热力盛演” ——配合SP活动，以社区生活魅力吸引客户持续关注 现房实景，热销大卖 五、媒体预算及SP计划 1 媒体预算: 06年预算：750万元 固定媒体：40% 300万元 变动媒体：60% 450万元 05年回顾：580万元 固定媒体：25% 147万元 变动媒体：75% 433万元 *************************************************************************** 一期可售建筑面积：别墅3.77万方 公寓5.90万方 别墅均价：7650元/平方米 公寓均价：5300元/平方米 别墅总销金额：2.88亿元 公寓总销金额：3.13亿元 1 媒体预算: 固定媒体 项目 数量 预估总价 （万元） 百分比 VI及宣传资料 名片/信封/信纸 　 1 0.3% 销海/销平 　 15 5% 现场表现 效果图 　 15 5% 展会模型/单体模型 1 15 5% 看房通道、导示系统 　 15 5% 益通软件 　 15 5% 户外看板/灯箱/高炮 5 185 61.7％ 外接待租借及装修 　 30 10％ 外接待设计 　 3 1％ 其他 　 6