在建工程抵押权实现中权利冲突及解决探析.DOCVIP

在建工程抵押权实现中权利冲突及解决探析 　　在建工程抵押权是指房地产开发商向银行贷工程建设款时，将尚未完工的工程建设作为抵押标的物而设定的抵押。房地产开发建设，投资巨大，单靠开发商或投资主体一方资金实力无法完成。开发商有限的资金，加上银行贷款、拖欠施工企业工程款、购房者商品房预付款，多种渠道促成建筑物生成，这是目前房地产企业的发展模式之一。如果能最终运作完成，房屋的销售能按照预期或超出预期全部销售，而购房者又有足够的偿付银行贷款能力，那这就是现实中正常高效的和完整的运行机制，也是各方当事人所期待的。然而，当前出现的问题是，现房存在滞销，何况在建工程期房，一旦房地产开发商销售达不到预期，市场出现一定下滑与衰退，运行机制就出现衔接的失衡，出现大量的不良债权，抵押权作为担保债权实现手段的社会作用就愈加重要。因此，在整个机制运行不畅情况下债权实现的冲突上升为担保物权间冲突，出现了效力优先顺序的矛盾，各权利主体的利益如何实现，成为了学术界与实务界讨论的焦点，因此需要进一步完善相关法律法规和解释。如何使在建工程抵押权实现中的权利平衡协调，实现公平与效益，符合金融市场与房地产市场发展需求，是抵押权法律制度研究中的一个核心。 　　 　　一、在建工程交换价值的担保机制与创新 　　 　　传统大陆法系物权法理论认为只有确定的独立的物才能成为物权的客体。而在建工程因尚未完工，具有较大变动性，因此不能成为物权客体，也就不能成为买卖与担保的标的物。但是，房地产开发建设工程浩大、周期长，投资需要的资金巨大，因此融资成了房地产开发商获得建设资金的重要渠道。而融资通常需要提供担保，因此出现了以正在建设中的建筑物进行担保的形式，即在建工程抵押。但在建工程用于抵押与传统物权法理论相违背，因此对物权法律制度提出了挑战。我国最先在法律制度中明确在建工程抵押的是《城市房地产抵押管理办法》，其规定使得房地产企业以在建工程抵押作为融资方式合法化；随后《物权法》进一步明确抵押的标的物可为正在建造的建筑物，因此即使在建工程未进行所有权首次登记，其上设立的抵押权也是有效的。这有利于规范在建工程抵押，保护抵押权人权益。抵押权是现代企业经营者所需投资最佳担保手段，房地产市场的发展与抵押权制度的立法周密与完善密切相关。为使抵押权确能发挥投资担保手段的社会作用，须确保抵押权实现手段的机能，才能维护抵押权的安定性。因此，促进在建工程抵押权实体法和强制执行程序的完善具有重要意义，并随着金融机构逾期不良债权迅速出现而益加重要。 　　 　　（一）在建工程的融资渠道 　　 　　房地产开发商的工程建设资金主要来源于一部分的自有资金、银行贷款及预售房款。大量房地产建设项目的开发，使得在建工程的数量也不断增多。由于房地产开发公司的资产基本都是楼房，而已建成的楼房都会出售，因此大多数房地产开发商可供抵押的只有正在建设中的在建工程，房地产开发商从银行获得的贷款款项至少能够占到开发项目开发总投资的30%以上。银行发放贷款时，需要房地产开发商有一定比例的自有资金用于建设工程，如今这一比例已调整到35%，而目前我国的房地产开发商用于建设工程的自有资本金却远远达不到这一比例，据统计开发商的资产负债率普遍在70-80%。除了银行贷款外，建筑工程承包方的垫资成为了另一部分的资金来源。为了保障建筑工程承包方背后众多的工人基本生存，国家出台了一系列法律法规禁止工程由承包方垫资、房地产开发商应按期支付施工费用。但受建筑业市场供求关系影响，承包方为了揽到工程，依然会冒着收不回垫资款的风险来为开发商垫资，有的承包方还会自动提出垫资。承包方垫资后，如果开发商因种种原因无法支付工程款，那么会使承包方资金周转陷入困境，最终导致工人工资无法发放。在房屋未建成时，房地产开发商通过房屋预售可以获得一部分工程建设资金。1994年颁布的《城市房地产管理法》允许未建成的房屋进行出售，以此来满足开发商的融资需求。而房屋预购者取得对建成房屋的期待权。 　　 　　（二）在建工程交换价值的特殊性 　　 　　现行在我国实务中，在建工程上设定抵押可能出现两种情形：一种为在建工程抵押，另一种为预购商品房抵押。后者是预售的商品房，抵押人是购房人，抵押权人是提供购房贷款的银行；而前者抵押人是在建工程的所有人，抵押权人是提供工程建设资金的金融机构。因抵押权所支配者为抵押物的交换价值，价值的外在形态如何并没有什么特殊意义，因而只要具有交换价值的标的物，就可用于抵押。在建工程虽未完工，但其上有建设用地使用权、开发商以自有资金投入的一部分，这些都是有交换价值和经济价值的。在建工程有交换价值，当然可成为抵押的标的物。交换价值越大就越需要发挥担保作用，促进生产手段担保化的实现。如债权到期债务人却不能偿还债务，保留标的物实现交换价值时优先受偿的权利最能发挥担保的作用。“所有人得