一份完整的大型商场的定价.doc

一份完整的大型商场的定价 一、定价的基本准则1、? ? ? ? 维持先期基本资本运作，缩短资金回笼期2、? ? ? ? 扩大客户群，降低风险3、? ? ? ? 实现利润最大化二、? ? ? ? 常用定价方法（一）、成本加权法开发商设定一个期望回报率的T%，P=S×（1+ T%），介于我方为代理商，此方法因由开发商具体核算。（二）、以投资客期望的投资回报率计算周边一带的店面租金约为1.2~1.5元/㎡/天，据我方了解项目南面的商场租金一楼租金约2元/㎡/天；二楼租金也约在1.2元/㎡/天;目前根据市场情况分析小转盘一带经营情况也并不乐观；租金大幅度上涨可能性较小。由于目前商业定位尚未确定；因此建议与周边的租金价格相似为宜；我们假设租金为2.2元/㎡/天；以此计算.一个平方一年租金P1=2.2×365=803元.根据目前普遍算法,对于投资客而言年投资回报率需达到8%才有足够吸引力。我们假设投资回报率为8%的话。以此计算项目均价应该在P= P1÷8%=10037.5元.优点:结合市场有利于吸引投资客户。缺点:某市房地产市场特殊性，即以租养房投资回报率一向较低，约在5%左右。不利于公司实现利润最大化目标。(三)、市场定价法此商圈周边商场主要也是以租为主，一楼租金约在2元/㎡/天；而某市大厦、时代广场、步行街办法也是以租为主；因此很难用类比的方法来计算我项目商业项目售价。据调查分析****商圈一带店面房价格在1.2到1.5万左右；就投资客的吸引力定论具有相似性，因此我们定价与周边的店面房价格应该相差不大；因此建议我们一楼的商场均价控制在13800元/㎡左右、二楼商场均价在8800元/㎡；三楼商场在4800元/㎡左右；以上三种定价，从公司实现利润最大化考虑；建议采用第三种方法；即一楼的商场均价控制在13800元/㎡左右、二楼商场均价在8800元/㎡；三楼商场在4800元/㎡左右； 三、? ? ? ? 商场内部定价；（一）、定价参考因素：第一步：人流人流——本定价以人流动向为基准，根据人流的动向确定区域的基本价格，根据人流初步预算，先将内部的三个主要入口纳入考虑范围当中，分别为A（南侧入口）、B（东侧入口）、C（主入口）。根据现场人流情况，先将A、B、C三入口的人流分别分配比例为0.7（A）、0.6（B）、1.0（C），现根据计算，可将内部划分为几个区块进行计算（即A1、A2、A3、B1、B2）,则计算结果为：一层：? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?A1环：1.2? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ? B1环外侧：0.65A2环：0.8? ?? ?? ? A区? ?? ?? ???B2环外侧：0.68? ?A3环：0.48? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?B1环内侧：0.39? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ???B2环内侧：0.45二层：A21环：0.5A22环：0.26? ?? ?? ?? ???0.32? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ? 线7：0.06A23环：0.40? ?? ?? ?? ?? ?线5? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ? 线8：0.08A24环：0.15根据一层均价为13000（以A区中定均价为主，则可根据A2环中的人流量为设定基价为13800，则A1环为14500左右，A3环为13500左右，分支为10000左右。注明：因人流量并没有一个固定的模式，固以上数据均为初步论证数据。第二步：开间与进深的比例在第一步中已经选定一间作为项目的均价销售，亦推出每个区块的价格，故在每个区块中选择一个固定的房号定出均价，同时再根据所定价格算出其余的开间对当前房间的影响因素(注明：转角处的店铺是根据人流酌情加价)。根据多组的数据论证，最后采用取中方式（即0.1，最为接近的数值，），得出以下公式：P1=（L/V－Q）×0.1×KP1：开间与进深比例因素对价格的影响值；L：商铺开间尺寸；V：商铺的进深；Q：所选定中间价格商铺的开间与进深的固定比例值；K：所选定中间价格商铺的固定价格。第三步：与入口距离的影响因素与第二步雷同，根据选定的房号到入口之间的距离定为基数（L基），再其余的房号到入口的距离来定出距离对价格的影响的大小，根据初步论证采用下述公式（注明：此公式为多个数据论证后所采用的中间值，即0.15）：P2=（L2－L基）/ L基×0.15×KP2：到入口的距离远近的因素对价格的影响值；L2：房号到入口之间的距离；L基：所选定的中价格到入口之间的距离；K：所选定中间价格商铺的固定价格。根据上述的说明，最后对商业内部作了系统定价，具体定价如