滨海新区地产股分析.docVIP

濱海新區地產股分析 分析概要： 根據規劃，濱海新區2010-2020年新增常住人口120萬，新增城鎮人口125萬。按人均住房40平方米估算，需要住宅面積5,000萬平方米。再加上原住人口的住房改善（約30平方米增加至40平方米），對住宅的新增需求大約6,800萬平方米，年均680萬平方米。 目前在經濟技術開發區的住宅樓盤售價大多在10,000-13,000元/㎡，核心區部分樓盤售價高達23,000元/㎡。萬通地產旗下的萬通華府售價17,500元/㎡。濱海新區內的塘沽、漢沽、大港區的樓盤售價大多在5,000-7,000元/㎡。 萬通地產（600246）權益建築面積約235萬平方米，估算公司當前項目的總淨利潤將達到29.03億元，按5年之內完成結算估計，平均每年淨利潤約6億元，EPS 約0.6元。當前股價12.4元，PE約20.6。 天房發展（600322）公司擁有的在建和擬建權益建築面積約571萬㎡（含河西舊城改造土地整理項目），預計總可結算權益收入258億元，淨利潤31.16億元。根據公司的專案計畫，上述項目大多可在5年之內完成，年均淨利潤6.23億元，按當前股本計算EPS約0.56元，當前股價7.1元，PE約12.7。 津濱發展（000897）目前擁有的權益建築面積123萬平方米。當前主要專案預計可結算權益淨利潤25.19億元，根據專案進度計畫，大多在3-4年內可結算，年均淨利潤6.29億元，EPS 0.39元，當前股價6.2元，PE約15.9。 天保基建（000965）公司目前主要的開發項目位天保金海岸項目。該項目目前在建以及規劃中的土地面積88.13萬平方米，建築面積128.95萬平方米。各項目在2009-2013年完成，預計總收入131.53億元，淨利潤26.3億元。平均每年EPS達到1.14元。當前股價11.4元，PE約10。 濱海新區 1、經濟現狀 濱海新區開發開放勢頭強勁。全年濱海新區生產總值完成3,102.24億元，按可比價格計算，比上年增長23.1%，增幅比上年提高2.6個百分點，比全市GDP增速快6.6個百分點。新區主要經濟指標保持較快增長。全年完成工業總產值7,616.81億元，增長29.4%，增幅比上年提高8.6個百分點。固定資產投資完成1,650.52億元，增長43.2%。社會消費品零售總額330.75億元，增長29.3%。直接利用外資合同金額91.86億美元，實際到位50.77億美元，分別增長19.8%和29.4%，占全市的比重分別為69.3%和68.4%。 2、總體規劃 天津濱海新區位於環渤海地區的中心，包括塘沽區、漢沽區、大港區三個行政區和天津經濟技術開發區、天津港保稅區、天津港區以及東麗區、津南區的部分區域，規劃面積2,270平方公里，2005年常住人口140萬人。新區地理位置優越，自然資源豐富，科技人才密集，產業基礎雄厚，交通通訊便捷，具有集國際化港口、高度開放的功能區和大片可供開發土地於一體的綜合優勢。 其核心區域在塘沽區。區域內包括了天津經濟技術開發區和天津保稅區等。 圖1：天津區點陣圖和濱海核心區域塘沽區域圖 資料來源：濱海新區政府網、 圖2：天津濱海新區規劃區域圖 資料來源：濱海新區政府網 3、主要經濟與建設規劃目標 根據《天津濱海新區國民經濟和社會發展 “十一五”規劃綱要》，主要規劃目標包括： 2010年，區內生產總值達到3500億元以上，年均增長17%，約占天津全市GDP 54%左右，並且增長速度高於全市平均的12%水準。其中服務業增加值1180億元，年均增長20%。固定資產投資5年累計5,000億元以上。高新技術產業產值占工業的比重達到50%以上。2010年港口貨物吞吐量超過3億噸，集裝箱吞吐量超過1,000萬標箱。機場旅客吞吐能力560萬人次，貨郵吞吐能力50萬噸。 2010年，常住人口180萬人以上，流動人口80萬人左右。其中城鎮人口165萬人，城市化水準達到90%；2020年常住人口300萬人以上，其中城鎮人口290萬人，城市化水準97%。城鎮居民人均可支配收入達到25,000元，農民人均純收入14,000元。在此基礎上，再經過10年的努力，到2020年新區生產總值達到10,000億元以上，15年平均遞增13%；口岸進出口總值達到5,000億美元以上。 在土地利用方面，到2020年，新區土地利用規劃結構為：農用地398平方公里，占17.6%；建設用地1367平方公里(包括城鎮建設用地510平方公里，獨立工礦、農村居民點、交通、鹽田、水利設施等用地857平方公里)，占60.2%；未利用地505平方公里，占22.2%。在以上各類土地中，生態用地795平方公里，占35%。2010年濱海新區城鎮建設用地由目前的360平方公里增加到430平方公里，2020年達到510平方